華固董座:下半年房市比上半年熱鬧

作者 | 發布日期 2015 年 06 月 27 日 0:00 | 分類 財經 follow us in feedly


房地合一稅終於拍板定案!營建五虎、今年第一季獲利王華固建設董事長鍾榮昌對《財訊》記者說:「隨著干擾市場的奢侈稅走入歷史,市場回歸供需決定,只要確定了,我們就好推了!」

其實,鍾榮昌說出了所有房地產相關業者的心聲。代銷業者、創意家行銷總經理何志正直言,一直以來影響台灣房市最大的因素就是「政策」,反而不是經濟面,因為利率仍低、游資仍多,「不然,國人一年海外買房的總額也不會破千億元!」

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨比喻,若單以全台買賣移轉棟數來看,去年第 2 季全台達 8 萬 5,850 棟,到了今年第 1 季僅剩 6 萬 4,190 棟,整體量縮達 25.2%,若以個案單價 500 萬元粗估,等於就蒸發了 1,083 億元的市場規模。

 

業者大預言  年底買氣出籠

事實上,自房地合一稅 6 月 5 日拍板後,市場低迷的氛圍就出現微妙轉變。以出版業的廣告部門來說,在上半年逐漸被海外置產說明會取代的國內建案廣告,已經緩步回籠;業者對於開案邀約的記者會,也從原先 3 個月、半年不到一場,變成一個禮拜內就超過兩場,市場彷彿又熱絡起來。

果然,反映在《住展》雜誌截至 6 月第 1 週的統計為止,北台灣 520 檔期實際推案量已經超過了 1,100 億元;《住展》雜誌企研室經理何世昌甚至大膽預估,年底前買氣將大舉出籠,以致在 520 檔期結束前後還會有新一波推案潮出現,讓推案量起碼再增加 1 成以上,總推案量上看 1,900 億元,較原先估計的多出近 200 億元。尤其是可以避開房地合一稅、馬上辦理移轉登記的新成屋市場更受青睞,也會進一步激化新成屋案搶先公開銷售。

何志正說,創意家對往後的接案一律採取「審慎保守」態度,盡量以顧好日前的接案為原則,對價格很堅持不願降價的建商,就不接。他坦言原先要在上半年推出的案子,因為台北市長柯 P 上任後,建照發放速度有延遲,各大代銷手上累積不少案子,光是創意家下半年就有 500 億元的案子要推出,又恰好碰上房地合一稅定案,下半年市場會比上半年熱鬧。

包含政大財務管理系教授陳明吉等多位房產學者都認為,房地合一稅的背後精神是實價課稅,這將讓房市走向公平、健全,市場上短期投資炒作的投機客會因為無利可圖而幾乎消失。

假設投資客真的不見了,過去不論是建商、代銷,還是房仲等相關房產業者賴以為生的「投資客業績」,業者將會如何因應?

 

鎖定自住客  回歸中小坪數

鍾榮昌表示,回復自住市場為主的推案策略,就是以自住客的角度去思考規畫方向,未來將會少推 4 房以上的產品。以華固建設在今年 9 月前於新北市土城區明德路口會推的 40 億元建案為例,就是規劃 26 至 40 坪的 2、3 房、共 260 戶,每坪單價落在 48 萬元上下,總價約在 1,300 萬元至 2,000 萬元間,會是自住型客人願意買單的價格。

鍾榮昌坦言,既然是自住,對新制自然無須擔心,並說「對低總價的房子而言,將來要漲 400 萬元也不容易,」更不用緊張會被課到重稅。對於外界說新制執行後預售屋會賣不動的疑慮,鍾榮昌則保持樂觀,他認為預售屋兩年半才會交屋的特性,適合自備款不足的年輕首購族;成屋要一次交齊自備款,反而不利於自住客。

台開董事長邱復生指出,房地產之所以稱為不動產,本來就不是讓大家拿來短線操作的投資工具,包含房地合一、持有稅等稅賦公平後,首先會避開的是動輒上百坪的大坪數建案。日後經過長期的調整下,台灣對於不動產的觀念可望逐漸貼近國際,國人就會開始重新考慮買不如租的替代性,或許可向日本的年輕人學習,接受租房為常態的事實。

另一方面,房地合一等於宣告長期持有的時代來臨,邱復生表示,早就看準政府往國際住房趨勢貼近的政策,端午節會在花蓮動土的「洄嵐源優活養生宅」就是以酒店式公寓為販售形態,主打長期收租概念,購買的幾年內,台開都可以提供代租、管理的服務。邱復生認為,房地產的長期收益型產品會成為將來趨勢。

值得一提的是,何志正對於房價向下持懷疑態度,原因在於政府看到交易稅太輕,為了急於找財源才要訂定房地合一稅,若是房價向下,就課不到資本利得稅,未來政府很有可能在健全稅負的基礎上作多,因為「作多才有稅!」總之,台灣的房地產氣數全操之在政府手裡,不到最後,都不知道「會怎麼變?」

(本文由 財訊 授權轉載;首圖來源:Flickr/Jirka Matousek CC BY 2.0)