離婚買屋、二線城瘋漲!中國房市吹起世紀泡沫,每坪百萬元算便宜

作者 | 發布日期 2016 年 10 月 29 日 0:00 | 分類 中國觀察 , 財經 follow us in feedly


10 月初,中國政府出手調控房地產,然而,之前激起的離婚潮已經比買屋潮更加驚悚;連首富王健林都挑明「中國房地產已經失控,將成為史上最大泡沫」。

雖然,中國二十多個城市在 10 月初陸續宣布房地產調控政策,但先前已造成的種種亂象,令人怵目驚心,房市能否軟著陸?變數不小,值得觀察。

今年以來,中國各地房地產快速飆漲之際,一直有傳言政府即將出手,擔心買不到第 2 套房,或是無法享受第 1 套房優惠貸款的上海市民,竟然在 8 月底,瘋狂地展開離婚競賽,為了應付如潮水般的離婚潮,上海市民政局還祭出了限號令。如此急著在謠言未經證實下搶辦離婚手續,充分顯現房市的畸形現象。

不僅是辦離婚的人潮驚動了中南海,上海房市在地王效應的推波助瀾下,更展現了驚人的上漲空間;今年 1 到 8 月,以總價與單價的地王來估算,中國全國的地王共有 221 塊,其中上海排名第 1,一個城市就佔了 23 塊;更讓人驚訝的是,單價地王的前 10 名中,上海就佔了 5 個名額。

 

買房當先  結婚證書變壁紙

做為中國經濟的櫥窗,上海的房市原本就具備了先天優勢,房價近年的走勢已呈現「沒有最高,只有更高」的現象。市內蛋黃區的新屋房價每坪動輒百萬元台幣以上,甚至連以往被視為郊區,工業區雲集毗連昆山、太倉的嘉定與寶山,都已有百萬元行情開出,這個在台北已是代表高房價的數字,在十里洋場已是低門檻行情。

7 年前開盤時,位於黃浦江邊陸家嘴金融中心核心的湯臣一品,每坪房價高達 170 萬元新台幣,當時被視為上海房價的笑話,並被輿論批評是帶頭炒高房價的元兇;時至今日,湯臣一品已漲到每坪 280 萬元,這還只是這個區域的中上價位而已。

最近大型國企中糧集團在浦東推出的中糧海景壹號,每坪喊出 340 萬元的高價,在市場上完全聽不到有撻伐聲浪。因為連距離市中心有 15 站之遙的楊浦區的新江灣城,都已有每坪 280 萬元的個案出現,有上海曼哈頓之稱的陸家嘴樓盤賣到 300 萬元以上,已被視為合情合理的行情。

官方數據統計顯示,上海 8 月的房價,要比去年同期上漲 31%,每坪高達 155 萬元,幾乎是稍微上檔次樓盤的最低售價。

瘋狂上漲的房市,不僅讓上海成了高不可攀的居住城市,連周邊的江蘇城市─昆山房價也水漲船高,每坪售價超過 100 萬元的建案,從今年開始如雨後春筍般崛起。

一名在上海炒房超過 15 年的吳姓台商認為,一般買不起上海蛋黃、蛋白區,甚至蛋殼區的購屋者,肯定會轉向周邊城市擴散,昆山是個中首選,尤其是上海地鐵能到的昆山花橋鎮,高鐵 15 分鐘直達的昆山南站周邊,早就成了上海炒房族的最愛區域。

以他自己為例,3 年前在昆山南站買下的住房,漲幅早就超過 2 倍,獲利情況要比在上海買房還要可觀;這種二、三線城市漲幅超過北上廣(北京、上海、廣州)一線城市的現象,不僅只是房市投資客的主觀認定,中國國家統計局的客觀數據分析也顯示,今年上半年的房市漲幅排行榜中,上海位居第 15 名,昆山則是高居第 5 位;上海的房價擴散效應強大可見一斑。

不只昆山房價高漲,珠三角的東莞、惠州更是受到深圳房價猛漲的連動,今年前半年的漲幅還高居全中國的第 1 與第 3 位。

已把當地工廠業務結束,並移居回台中的林姓台商,5、6 年前在東莞買了 10 幾間住房與店面,在歷經了當地代工出口業蕭條,還有特種行業被嚴打而沒落後,原本已對東莞房地產不抱任何希望,卻沒想到從去年底開始,他的房屋仲介不斷向他傳捷報後,才又讓他燃起了戰鬥意志。

 

房市大牛東莞  竟漲贏全國

地理位置處於深圳與廣州之間的東莞,從 20 年前珠三角經濟圈成形後,炒房獲利的商機,始終不及深圳、廣州 2 大城市;但這次在深圳房價漲得太瘋狂的效應下,昔日被視為房價大牛股的東莞,竟因成為全中國房價漲幅之首,讓這名在東莞經營 20 多年的台商慨嘆,早知炒房這麼好賺,當初何必那麼辛苦地守著工廠。

有這種想法的台商不只他,中國本土企業早就紛紛搭上這班房市特快車,大發房地產利市;除了近年來,大型央企幾乎囊括了所有地王級的招標土地外,民營企業不搞房地產的早已是少數,不論是做冷氣的格力、組裝電視的海信、白色家電王海爾,房產投資都已是業外收入的最大主力,甚至營收超過本業者也大有人在。

在中國,全民搏房市的背後因素,當然就是房價不斷上漲,但提供源源不絕能量的是人行的貨幣政策;根據統計,從 1998 年房改政策正式推動開始,中國廣義貨幣供應量從 9 兆多人民幣增長到 141 兆元,房價幾乎也是同倍數的增長。

超額發行的貨幣供給成了房市投機的溫床,但來自中國官方直接與間接的鼓勵,則是讓投資人有「房價只漲不跌」錯覺的主因;因為房市不漲,拍賣土地就乏人問津,原本就已債台高築的地方政府,不僅建設的動能因而匱乏,連還債能力都沒了。

另一端則是銀行業的推波助瀾,龐大的建商融資、購屋貸款業務,一旦房市蕭條,銀行業將首當其衝,甚至爆發本土型的金融危機。為了不危及地方政府的財政收入,還有銀行正常營運,中國官方似乎只能硬著頭皮暗助房市泡沫不斷地吹大。

 

人行頻放錢  成為炒房幫兇

被中國企業界譽為最懂市場經濟的地方官─重慶市市長黃奇帆就指出,如果放任當前一些地方的房市高槓桿,將會是另一場金融災難。

來自上海中歐管理學院的中國自由派經濟學者許小年也認為,貨幣和新貸款的去向,大多進入了房市,實體經濟依然不景氣。從數據上看,今年 7 月新增貸款 4,000 多億元人民幣,幾乎全都流向了房地產市場;8 月新增貸款 9,000 億元人民幣,其中 6,700 億元是住房貸款。

他指出,信貸如此集中在房地產,這是前所未有的,需要引起警惕。房地產一個行業不可能支撐中國經濟這麼大的規模,而且房價不斷上漲,使得市場的風險愈來愈高。許小年認為,在去產能、去槓桿、去庫存的政策中,特別值得注意的是在高房價的引導下,開發商看好未來的銷售,頻頻拍出地王,這意味著未來供應的增加和存貨的增加。

黃奇帆與許小年的擔憂,高盛的研究報告早就發出同樣的警告,中國房價在 2017 年將會下跌,原因是逐漸上升的行業槓桿率和疲弱的市場需求;即使靠房產起家的中國首富王健林都指出,中國房地產已經失控,甚至將成為史上最大泡沫。

不過這些警示對目前處在超熱行情的中國房市投資人來說,無疑是蜀犬吠日,就像是 17 世紀的荷蘭鬱金香泡沫一般,未爆破前,大家都認為價格只漲不跌。現在的中國房市仍充斥著一片看漲聲浪;但這個世紀泡沫究竟能漲多大,可能連號稱萬能的中國政府都不知道!

(本文由 財訊 授權轉載)

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