正中炒房團要害、投資客可能不願再上車！《平均地權條例》修法被視為深水炸彈，高房價止步？

《平均地權條例》修正案日前已在立法院審查通過，被業界視為深水炸彈，高房價問題是否就此獲得解決，也將牽動綠營 2024 年能否繼續執政。

以「遏止炒房亂象」為目標、躺在立法院近8個月的《平均地權條例》修正案，終於在2022年12月21日於立法院內政委員會完成初審。

這項攸關「居住正義」的修法，在執政黨「九合一」選舉大敗後被「火速解凍」，被認為是執政的民進黨「敗選檢討第一炮」，而修法對房地產市場所將引發的種種效應，也再度引起各方關注。

此次《平均地權條例》修法草案，內政部祭出五大招力壓炒房氣焰，包括嚴懲炒作行為、限制預售屋換約轉售、管制私法人購屋、建立檢舉獎金制度、解約申報登錄等。在完成初審後，內政部期望力拚本會期完成三讀，目標是讓新法最快在今年4月上路。

有感》正中炒房團要害

回顧8個月前法案甫公布時，在五個主要修法方向中，討論度最高的，應屬「限制預售屋換約轉售」。巢運發言人彭揚凱表示，「就是這個條文，讓法案在去年4月一出爐後就受到建商、代銷商、市場炒手等勢力反對，以致法案在立法院躺了7、8個月……它，正中炒房團的要害！」

依據修法草案，預售屋或新建成屋買賣契約的買受人，除了配偶、直系或二親等內旁系血親，又或遭到如強制執行、需要長期療養、非自願失業等重大變故的特殊情形外，不得轉賣給第三人；另外，建商也不得同意或協助契約讓與或轉售。修法草案令訂有明確罰則，違規者可按戶棟處罰50萬至300萬元。

事實上，過往與預售屋相關的炒作套利手法大概有兩種，第一是所謂的「紅單轉賣」，簡單舉例，投機客以10到15萬元取得預售屋的「優先購買權」，再將此權利轉賣獲利；不過，此做法已在2021年7月的前次修法中明令禁止。至於這回修法所訂的「限制預售屋換約轉售」，則是防堵「買方正式簽約後」的投機獲利行為。

根據永慶房屋2022年6月調查，在本次修法的「打炒房五招」中，有72%消費者認為「限制預售屋換約轉售」對於抑制房市投機炒作最有效果。

彭揚凱也表示，2020年11月內政部首度釋出修正草案風向後，預售屋市場已提前發酵，去年前4月預售屋交易件數與金額均大幅較前年同期下降三成多，顯示限制預售屋換約轉售讓投資客的風險意識大幅拉高。

預售屋不得換約轉售之外，為了避免業者或投機客利用雇員、人頭「先買屋後解約」，在一定期間內營造熱銷的假象藉此哄抬價格，本次修法也規定，包括代銷業者在內，銷售預售屋者須在解除買賣契約的30天內申報登錄資訊，這就是本次修法五大招當中的「解約申報登錄」。

不過，前面提到的「紅單轉賣」手法，彭揚凱認為仍有補強漏洞空間，他指出，目前法規對於紅單轉賣的罰則僅定在「15至100萬元」，且「禁止紅單轉賣」並不會影響實務上的交易效力，「投資客只要獲利超過罰鍰，違法轉售行為就很難遏止。」

對此，房地產人士則以實務經驗分析，「紅單轉賣」就像賣號碼牌，一件獲利頂多5萬至10萬元，過高恐怕也不會有人接手，早期紅單滿天飛的市況不易再現。

除了「預售屋禁止換約」受關注，本次修法中的「管制私法人購屋」更是近期討論焦點。究其內容，大抵是未來私法人購置住宅將採「許可制」，除非用途是員工宿舍、長期出租經營、都更危老重建等項目，否則基本上不得購置，且就算取得許可，完成移轉登記後屆滿5年才能再移轉，還要檢具使用計畫等文件。

（作者：梁任瑋、陳彥宇；全文未完，完整內容請見《今周刊》；首圖來源：Unsplash）