中國、俄羅斯買家收手，泰國房地產迎寒冬

這幾年股市房市大好，許多資金充沛的人不只在台灣置產，也時興到日本或泰國購屋，然而泰國房市受到中國和俄羅斯資本撤離影響，當地公寓市場正在經歷大幅放緩。

近年來，中國和俄羅斯投資者主導泰國的公寓市場，特別是在曼谷和芭達雅等城市。2023 年外國人轉讓的公寓總數為 14,449 套，比上年增長 25%，價值增長 23.5%，達到 731 億泰銖，高於大流行前。

中國買家在公寓買賣方面位居榜首，占公寓總數的 45.8%，占總價值的 46.7%，其次是俄羅斯 8.7%、美國 4.4% 和緬甸 3.9%。外國投資人多半買小房，49.4% 的單位售價在 300 萬泰銖以上，最受歡迎的戶型類別是 31~60 平方公尺的單位，約 9.37~18.15 坪。

外國人湧進泰國房市，主要是因為物美價廉。以每平方公尺平均成本計算，曼谷的平均價格為 6,485 美元，排亞洲第五，遠低於第一的香港、第二的台北、第三新加坡。第四名是東京。台北一平方公尺的住宅房產均價為 17,551 美元。

但泰國的租金投報率不錯，根據《全球房地產指南》6 月研究，泰國住宅單位的毛租金收益率平均為 6.27%。

泰國房地產資訊中心數據，2024 年情況發生巨大變化。上半年中國和俄羅斯買家採購量分別下降 17% 和 19%。2024 年第二季泰國向外國人銷售的公寓與去年同期相比下降 6%，總計已售出 3,342 套。這些銷售額的總價值也下降 18%，為 148 億泰銖。

外媒報導分析，中國投資撤出的原因有很多，包括中國政府對資本外流的限制，以及中國經濟放緩。俄羅斯買家主要受到烏克蘭戰爭和國際制裁影響，減少將資本轉移到國外的能力。

現在泰國的房地產開發商積極吸引來自印度和東南亞等新興市場的買家。泰國政府也正在考慮採取措施振興房地產市場，包括放寬對外國人的財產所有權限制，如將土地租賃期限延長至長達 99 年，將公寓中允許的外資所有權比例從 49% 提高到 75%。類似提案在 1997 年金融風暴時也實施過。

當地房地產業者表示，將租賃期限延長至 99 年，並增加外國公寓所有權將顯著提振房地產市場，並為該國成為全球工業中心做好準備。他們聲稱，如果沒有此類政策干預，房地產市場預計到 2024 年將收縮 15% 至 20%。立法改革可能需要一到兩年的時間才能通過並生效。

不只外國買家退縮，由於家庭債務上升，對泰國買家的銷售也大幅下降。今年前六個月，曼谷上市的新公寓數量下降 44%，至 8,674 套。房地產開發商正在將重點轉向出售現有庫存，開發商代表提到，郊區的低價公寓很難賣。

由於政府支出放緩與出口不佳，泰國短期經濟將呈現低度成長，亞銀將泰國 2024 年 GDP 成長預測修正為 2.3% 和 2025 年 2.7%，分別低於先前預測的 2.6% 和 3.0%。此次下調使泰國成為東協國家中唯一遭下調同期 GDP 預測的國家。

(首圖來源：Flickr/Anton Strogonoff CC BY 2.0)

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