閒置工業地 3 年大漲 5 成,打房打不到

作者 | 發布日期 2016 年 04 月 17 日 0:00 | 分類 財經 follow us in feedly


工業局招數盡出,卻仍擋不住工業地 3 年大漲 5 成的逆勢飆漲,即使目前台灣房市反轉氣氛濃厚,但工業地閒置與一地難求的矛盾現象,依然複雜難解。

3 月 24 日,台灣房地產景氣反轉市況嚴峻,逼得央行總裁彭淮南為了救經濟,決定送出除豪宅外、全面鬆綁選擇性信用管制的重大利多。然而,與此同時,工業局卻還在為抵擋工業土地飆漲而奮戰,並在 3 月初提出《產創條例》修法,希望能爭取到「閒置 2 年未開發,政府就能依市價強制買回」的關鍵新武器,以抑制地價近 3 年平均 5 到 7 成的驚人漲幅。

工業土地高漲的嚴重性,其實一點都不亞於住宅房價飆漲,因為這不僅墊高投資成本、影響企業的投資意願,同時造成投資生產線的獲利可能遠不如土地增值來得快速,進而衍生出企業主「投資客化」,與嚴重的工業土地閒置等問題。如此的負面惡果,會讓原本期待開發工業區帶來產值與就業的經濟效益不見;終而使得政府只能繼續犧牲農地,開發更多低價的新工業區土地出售,卻因隨之而來的炒作與區位不佳等問題重複上演,最後不只工業土地問題無解,民眾對於農地被破壞的怒氣也愈來愈大,並形成一個難解的惡性循環。

 

土地增值太迅速!
地主寧願閒置不肯出售出租

依工業局今年 3 月的最新統計數據可見,全台的閒置工業區土地規模高達 686.6 公頃,顯示台灣並不缺工業區土地,雖然企業投資不振是近年台灣經濟疲弱的一大主因,但並不意味工業區土地都是沒人要的土地。像是行政院全球招商中心企業登記的土地需求規模就在快速成長,不但早在 2015 年 6 月底就有超過 207 公頃的需求,到了今年 2 月底,規模更已達 285 公頃之多,短短 8 個月內就增加 37% 的需求,顯見市場買家並不少;因此也讓工總理事長許勝雄將「缺地」列為台灣投資環境五大問題之一。

工業局主任祕書游振偉直言,除了部分土地有區位不佳、需要更多建設配套增加吸引力的問題外,當前工業區土地媒合更大的難題,是有很多企業主因為土地增值快速,寧可放任土地閒置,也不願出售或出租給需要的業者,以至於造成閒置不開發的現象。

在需求最旺盛的北部地區,經營桃園工業土地市場的當地仲介鄧家峰指出,近期由於新北市落實農地農用政策,加強查緝農地上的違規工廠,引發一波中小型工廠移居桃園的熱潮,讓市場供不應求更明顯,尤其在價格相對便宜的乙工、丁工等土地,都從兩三年前每坪約 10 萬元,坐地起價,分別漲到 18 萬與 15 萬元,這也帶動區位條件更好的工業區,開出每坪上看 30 萬元的新高行情。問題是,想進工業區購地設廠的買家評估符合成本的出價行情頂多每坪 18 到 20 萬元,因此只能望地興嘆,直呼買不到地。

中部的彰濱工業區情況也好不到哪裡,雖然向管理局登記排隊購買土地的行情,是每坪約 3.3 萬元,行情堪稱全台最低,但當地仲介黃誠祿指出,由於中部工業區土地供不應求,早有不少急於買地擴廠的中小企業主找上私地主買地,讓當地的私有地平均單價行情已達每坪 4.5 到 5 萬元,部分地點較好的閒置土地還開出上看 6 萬元的新高價求售,近 3 年的漲幅超過 5 成以上;就因為如此,難怪有位廠商甚至出價達 4.2 萬元還買不到地。

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企業主變投資客!
融資卻不增產  轉向擴大獵地

除此之外,仲介私下透露,不少前幾年搶到地、原本計劃擴廠的中小企業主,後來眼見土地增值利益遠高於自己投資新生產線的獲利,反而變身投資客,把融資取得的資金轉為土地投資款,專心於擴大獵地規模,搶賺土地財,炒作工業土地的歪風因而愈吹愈盛。

面對這樣的問題,游振偉指出,早在 2013 年底,時任經濟部次長的副閣揆杜紫軍就發覺問題嚴重性,並指示工業局盡快研擬對策,並在 2015 年 1 月初提出「產業用地政策革新方案」,只要是工業局管轄的工業區閒置土地,不只會被取消地價稅的優惠稅率,維護管理費也提高 5 倍,每公頃工業地的持有成本平均每月約增加 2.4 萬元,同時也與央行合作,針對閒置名單內的企業貸款,從過去可貸款 7 到 8 成,限縮到只剩 5.5 成等措施,藉此對放任土地閒置的地主施壓。

不僅如此,在新開發的工業區方面,工業局也增設只租不售的土地面積至少達 20% 以上、購地後 2 到 3 年內須依開發計畫完成建築、5 年內轉移須經原主管機關同意等條件,而且為了避免既有工業地流失與防堵住宅違法入侵工業地,也發文要求各縣市政府應先依據當地產業發展需求,確認合理的工業用地總量後,再來處理工業用地的個案變更使用,希望沒有新配套用地就不要同意變更,並將乙種工業土地原本 50% 可做生產服務業的規定,限縮到只剩 30%,還減少生產服務業的營業項目。

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政府應強力解決!
重稅強迫釋地  炒作可以求刑

可惜的是,即使工業局已是十八般武藝盡出,依舊擋不住工業土地的漲勢,短短 3 年飆出平均 5 到 7 成的驚人漲幅,2015 年列出規模前十大優先處理閒置土地,合計廣達 136.1 公頃,經過一整年的努力仍有超過 9 成土地閒置,僅僅逼出 11.79 公頃出售或出租,這也逼得工業局只好進一步推動「強制買回」的工業土地修法。游振偉表示,未來依市價強制買回的土地將比照國外機制,優先以地上權或是出租方式交給企業使用,避免企業主只重土地增值而罔顧本業的狀況再發生。

雖然業者與學者多認同政府不該放任工業區土地閒置與炒作問題不解決,還一直徵收農地來開發新工業區,但他們也對已經出售的工業區土地,修法建立強制買回機制懷有很大的疑慮。

高力國際台灣分公司董事李日寶就認為,一來這牽涉私人財產保護的《憲法》問題,立法難度很高;二來財政困難的國庫還能編列多少預算來回收國有土地,也是一大問題,因此不認為是能有效解決問題的方法。

對此,淡大產經系副教授莊孟翰也建議,不妨比照住宅市場,先把這些閒置工業地的地主歸戶,尤其非法人身分購買的更可直接認定為投資客,一舉查清楚是誰買地囤積,就依據《平均地權條例》第 83 條關於炒作土地的規定,立即給予 3 年以下有期徒刑的重懲,如果還沒辦法遏止歪風,還可以考慮進一步祭出重稅政策來加速閒置土地釋出。他說,方法不是沒有,就看政府是否有決心解決問題!

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