廢證所稅害房地合一課不到稅,財政部捅出逃稅新漏洞

作者 | 發布日期 2016 年 01 月 10 日 0:00 | 分類 財經 line share follow us in feedly line share
廢證所稅害房地合一課不到稅,財政部捅出逃稅新漏洞


六都公告地價大幅調整,高房地持有稅的時代已經來臨;但弔詭的是,即將實施的房地合一所得稅,卻可能面臨課不到稅的窘境。

財政部廢除證所稅因未有配套措施,相關的後遺症已逐漸擴散,並將波及房地產稅制,房地合一所得稅將被證所稅完全破解而課不到稅。

房地合一所得稅實施前,房地產交易中,賣房屋的所得必須課稅,但賣土地的獲利不課所得稅而須課土地增值稅。由於財政部及各稅捐機關會以實質課稅原則,以實價課房屋交易的所得稅;為了避免這個困擾,很早就有人以公司名義買賣不動產,而且是以設立外國公司的方式買賣房子,因為舊制下,外國公司賣房子所得及取得租金稅率為 17%,比個人便宜許多。

 

未上市櫃股票不課稅,本國公司將成避稅捷徑

先前,這種方式相當流行,不少台商及外人回台買房子也常用這種方式。例如,2013 年 12 月,台北市公布豪宅帝寶的實價登錄資料時就被發現,有中國「河南王」之稱的富豪王任生,就以英屬維京群島公司的名義,買進一戶帝寶豪宅。

安永會計師事務所楊建華會計師指出,為了防範台商及僑外資透過境外公司回台炒房避稅,財政部制定房地合一法律時,除了拉高外國人買賣房地產的稅率(持有 1 年內賣出稅率 45%,持有 1 年以上賣出稅率 35%);同時,財政部並增列一項限制,凡是僑外資利用外國公司買進台灣房地產,將來再以賣出外國公司股票的方式,間接轉讓外國公司持有的台灣房地產,且賣股的獲利有半數來自出售房地產的收益,則僑外資賣外國公司股票的行為,就視同直接賣出台灣的房地產,賣外國股票的獲利必須按 35 到 45% 的稅率課房地合一稅。

然而,奇怪的是,上述規定只適用於外國公司,卻未規範到本國公司。因此,如果個人透過設立一家本國公司,再用公司買進房地產,事後個人再以賣公司股票的方式間接轉讓公司名下房地產,卻不用課房地合一所得稅,只課賣股票的證所稅,但證所稅卻已廢掉了。

財稅專家指出,證所稅改革應該是恢復到證所稅課徵前的狀況,即取消上市櫃股票證所稅,但未上市櫃股票要回復課稅;但這次證所稅改革是把所有股票的證所稅全部廢止,這樣只要透過本國的未上市櫃公司將房地產交易證券化,房地合一就課不到所得稅了。

例如,從 2016 年起,個人買賣房地產的稅率依持有期間不同,稅率 15 到 45%,規定非常繁瑣;但若個人透過本國公司持有不動產,再賣出本國公司股票間接轉讓不動產,那就不用去管房地合一的各種規定,真正的稅率就只剩下千分之三的證交稅率。

財訊配圖

六都大調公告地價,不動產持有稅大幅攀升

舉例來說,甲持有一棟房屋半年,並於 2016 年賣出獲利 1,000 萬元,依房地合一所得稅制,須適用 45% 稅率,繳納 450 萬元稅負;但若甲先用 A 公司買進房屋,同樣於半年內賣出 A 公司股票且獲利 1,000 萬元,只要繳千分之三的證交稅,稅款只剩 3 萬元。透過這種方式,可完全破解房地合一所得稅各項限制,本國公司未來將成為熱門的避稅工具。

對此,資深財稅人士透露,財政部當初訂定房地合一所得稅制時,正是證所稅實施期間,個人賣本國未上市櫃公司的股票,必須核實課 15% 的證所稅,因此,房地合一才會只針對個人買賣外國公司股票,就視同買賣房地產課稅,並非故意漏掉對本國公司的規範;只是後來政治情勢變化太快,證所稅被完全廢掉了,才會形成現在的後遺症。

雖然 2016 年實施的房地合一可能課不到稅,但房地產的持有稅已出現大幅攀升的趨勢。最近六都已宣布公告地價及公告現值的調幅,其中,六都對公告地價的調幅都在 3 成以上,公告現值的調幅則較為緩和。

房地產的持有稅主要為房屋稅及地價稅,房屋稅是由各地方政府依街道地段率與房屋評定現值調整,而公告地價就是課地價稅的基礎,這部分六都中,以台中市公告地價調幅最高,達 38.25%。

至於公告土地現值是課徵土地增值稅的基礎,台北市公告土地現值調幅為 6.23%,調整後台北市平均公告土地現值已達市價 93.29%,台北市地政局表示,預計在 3 年內要將台北市公告土地現值調整到市價的百分百,因此,未來想住台北市的民眾,必須有承擔高房地產持有稅的覺悟與能力才行。

(本文由 財訊 授權轉載)