多空交戰的日本房產投資術：市場愈來愈熱，但人口愈來愈少

台灣房價居高不下，加上日圓貶值，讓許多台灣人想當日本房東；但到一個高齡化的國家置產，必須堅守哪些買房不敗的原則？

「東京 2020 年舉辦奧運，景氣看好，現在正是投資日本房地產的好時機！」「日本人口愈來愈少，現在去日本買房子，以後要租給誰？」眼看著台灣和日本的房仲業者競相舉辦日本房地產投資說明會，近日成為市場的熱門活動；然而，投資人在看好投資報酬率的同時，卻又擔心日本老人愈來愈多，空屋勢必增加。去日本買房到底好不好？

台灣人在日本購屋出現熱潮，不但台灣房仲業者提供在日本仲介的服務，日本也有多家房仲公司在台灣設點，更標榜背後有日本總公司可提供協助。以日本信義房屋為例，今年前三季平均每天帶看客戶 3.6 組，成立 6 年來，累計成交件數將近 2 千件，總銷金額超過 1,200 億日圓（約新台幣 372 億元），現在還在大阪成立支店。

東京置產的 3 種台灣人

日本經過失落的 20 年，全國平均地價已跌到泡沫時期的一半以下，東京則剩下三分之一，全盛時期每平方公尺約 278 萬日圓，2015 年底大約是 84 萬日圓。此外，據《全球房地產指南》2015 年的資料，日本的不動產租金收益是 5.02%，遠高於台灣的 1.57%、中國的 2.66%（主要城市平均）、香港的 2.82%。加上安倍經濟學使得日圓 2012 年底開始貶值，以及東京 2020 年主辦奧運的題材，華人在日本不動產的投資方興未艾。

日本信義社長何偉宏透露，在東京置產的台灣人可以分為 3 種族群，第一是醫師、律師、會計師等專業人士，第二是中小企業主，第三種則是退休公務員；而物件金額則多半在 4 千萬到 7 千萬日圓之間，這樣的房價在 3 年前可以買到 1 房 1 廳 1 衛；不過，這 3 年來東京房價平均每年漲 8% 至 10%，現在大概只買得到一廳一衛。至於購屋的目的，大約有 6 至 7 成是投資，其餘是自住，除了當做第二個家之外，尤其去年到今年為止，不少人是因為子女在東京就學或就業而購屋。

在台灣日商公司工作的方小姐，2 年前也在東京墨田區兩國車站附近買下 10 多坪的房子，當時售價 3 千萬日圓左右，今年行情已經漲了 200 萬日圓。不過，她說：「這只是行情，不一定能用這個價格賣掉，而且房子持有 5 年以內就出售的課稅很重，所以暫時不會賣。」日本未滿 5 年出售的稅率是 39%（所得稅佔 30%、住民稅佔 9%），超過 5 年才降為 20%。

看好東京的租屋需求，會日文的方小姐，自己找了一家在地的日本房仲業者，對於他們做事的鉅細靡遺，印象深刻。「他們準備了從房屋興建完工到現在的所有資料，加上房子是否曾發生過火災或淹水、是否因噪音被鄰居控訴、前一手房東為何要出售、現在的房客租了多久、之前有多少時間是空屋等，所有可能影響租售的因素都列出來，一項一項念給我聽，確認之後要我簽名。」所以將來好不好出租或出售，買方簽字前應該心裡都有底。

此外，日本房屋的管理費的確不便宜，不過方小姐認為，管理公司的確也很盡責，讓外觀和設施維持好的狀況，「我的房子屋齡 20 年，不過看起來只有不到 10 年。」

空屋率  顯示城鄉兩極化

日本人口減少是不爭的事實，這也是讓外國人不敢投資當地的重要因素。2010 年日本總人口達到 1 億 2,806 萬人後轉趨減少，今年 4 月 1 日為止已降為 1 億 2,699 萬人。在高齡化的情況下，根據日本總務省的調查，2013 年日本全國空屋約有 820 萬戶，空屋率創下 13.5% 的新高，而且到 40 年，空屋率甚至可能達到 43%。

但相對於空屋率最高的山梨縣 22%，東京都目前為 11.1%，顯示日本大都市和地方城市出現兩極化現象。日本人口減少，東京都 23 區由外地移入的人口卻一直大於移出人口，使人口連續 19 年成長，總數超過 1,300 萬人。

日本國稅廳 7 月 1 日公布的 2016 年路線價（做為繼承稅和贈與稅的計算標準），日本全國平均上漲約 0.2%，而東京漲幅達到 2.9%，大阪也漲了 1%。由此看來，投資日本時，最好鎖定東京等大城市，而且連區域都得慎選。

何偉宏說：「日本房仲交易制度有一個特別的地方，就是同一個物件有不只一個人要買，就用抽籤的方式決定。3 年前我剛去日本的時候，幾乎不用競爭，有意購屋的人可以直接購買，但是現在競爭開始激烈。客戶要買房往往要和 3、4 個日本人一起抽籤，甚至還有的物件搶手到要抽 9 支籤。」顯示不只台灣人熱中到日本置產，日本人也開始關注不動產投資。他認為人口老化的同時，也會出現城市集中化，因為在大城市，才容易取得醫療等方便的服務。

謹守 5 條件  立於不敗

已故的「投資之神」邱永漢曾分析投資日本房地產的 5 個考量條件：一、靠近車站，非常方便的地方；二、購買時是住宅，但以後也可以當辦公室使用；三、所在位置的地名看起來要很高級，如代官山、六本木等；四、建築物看起來氣派；五、建設公司要有信譽。研究邱永漢投資近 40 年的戶田敦也認為，邱永漢的房地產投資術至今依然適用。

其中，邱永漢最重視的還是地點，曾說「買房第一看地點，第二看地點，第三還是看地點。不只是東京，到香港、北京、上海，哪裡都一樣。因為建築可以改建，地點卻永遠不會變。」不過，氣氛好指的不是鄉下地方那種幽靜，因為他也強調不投資沒人的地方，「人潮才會吸引錢潮；錢又會再滾錢」，郊外度假區的不動產或許很便宜，可是不好脫手。

日本房屋的維護費用偏高，這也是因為日本人相當重視屋況。戶田敦也指出，除了距離車站要近之外，管理狀況也是日本人買房時的重要考量。只要地點佳，屋況維持得好，屋齡其實不是太大障礙。

買房是人生中的大事，到外國買房子的難度更高，因為它還會牽涉到語言、交易習慣、經濟情勢等複雜因素。如果下定決心挑戰國外包租公包租婆，最好掌握放諸四海皆準的購屋原則，以降低風險。

（本文由 財訊 授權轉載）