連六福皇宮都撐不下去，專家看財報解讀：租金不是兇手

2018 年飯店產業的重磅消息之一，就是老牌飯店六福皇宮，預計要在年底熄燈。在台北市南京東路的六福皇宮，從 1999 年開始營運，持續獲得很多大獎，但對六福集團的獲利一直未能產生正面貢獻。

六福皇宮事件發生之後，外界猜測是否為租金壓力太大，導致他們決定停止營運。然而，市場也有許多飯店採取租賃形式，難道租金成本也是壓垮他們財務的最後一根稻草？

高達 70% 的固定成本，導致飯店業無法快速轉型

想了解問題背後的真相，必須先從飯店的成本結構開始分析起。「飯店最根本的業務，就是賣空間給消費者。」世新大學觀光學系助理教授周明智表示，飯店不像其他行業，賣不出去的商品還能當庫存，未來可能有減價銷售的空間。這樣的特性，連帶影響飯店業的成本結構，通常高達 70% 是固定成本。

安永聯合會計師事務所、審計服務部會計師林素雯解釋，固定成本背後的意義，是業者無法很快的因應趨勢，順應市場變化改變，這代表飯店業面對各種衝擊時，需要更多時間才能緩衝應對。

究竟什麼是固定成本呢？白話一點來說就是，無論淡旺季，飯店都必須支出的成本。例如飯店各項設備、客房的內裝、租金等都是典型的固定成本，通常是事前就決定好的金額，經營者無法因住房率下降，就想要馬上簡化設備，或是要求房東調降房租。

人事成本也是相同的道理，不可能隨時調配員工的班表，林素雯表示，尤其大型飯店業者，為了維持一定的服務品質，不會全部雇用臨時員工，可調配的機動性也會下降。

而像是水、牙刷、沐浴用品等需要替換的消耗品，則會歸類為「變動成本」。從你個人的住宿經驗來思考，就會發現相關備品成本並不高，但客房只要一天沒有人入住，這個空間就會浪費，等於不斷消耗固定成本。當市場供過於求、住房率整體降低時，就會對飯店的營收產生巨大衝擊。

企業能針對租金提早準備，不會成為壓垮財務的關鍵

固定成本這麼高，其中占比非常高的租金，真的就是飯店倒閉的元兇嗎？林素雯指出，財報的附錄中，隱藏了許多「質」方面的資訊，租金也不例外。

首先她解釋，一般企業的財報會區分為「合併」和「個體」財報。前者會把母公司和其子公司視為同一個體，合併其財務狀況於報表當中，後者則是為了要表達母公司本身的財務狀況，單獨編制的財報。而在個體財報的附錄當中，企業被要求要揭露接下來 5 年的租金費用。

這就代表「租金調整」對飯店來說，通常不會是即時發生的改變，應該能提前回應準備。因此，周明智也不認為，租金是壓垮財務的決定性因素，仍然要回到飯店本身體質，還有經營的方式。

那麼就財務面來說，飯店還能多做什麼事，提高轉型成功的機會？周明智指出，消費者多是喜新厭舊，整裝客房、更新設施十分重要。因此，飯店業者應從每年的獲利中，撥取 5%~8% 為保留基金，隨時根據市場喜好調整硬體設施，才不會在落後之餘，還沒有資金可以改裝。

另外，許多飯店業者轉攻餐飲服務，藉此開拓第二營收來源。但他提醒，餐飲絕不是飯店增加獲利的萬靈丹，原因是，「客房和餐飲的毛利有顯著落差」，客房多是資本支出、變動成本極低，淨利可維持在 70% 上下，但餐飲除了介於 20%~30% 成本外，還有許多人事費用，導致淨利落在 10%~15% 區間。

然而回到最源頭，究竟是什麼原因，才是飯店經營不善的元兇呢？

事實上，整體飯店市場的「供給量」，還有「旅客結構的改變」，才是直接衝擊營運狀況的主因。

這也使這個固定成本極高的產業，最終還是要看誰能「快一點」符合市場變化，推出相應服務，才是決定經營壽命的關鍵。

（本文由 經理人月刊 授權轉載；首圖來源：台北威斯汀六福皇宮）