【經濟科普】房東為何不降房租?從地租跟價值儲藏談起

作者 | 發布日期 2019 年 02 月 11 日 10:00 | 分類 國際貿易 , 財經 follow us in feedly


近年來台灣景氣疲軟,許多商家不堪高額房租而決定收攤,但為何房東還是不願意降價求租呢?

要明白這種現象為何會發生,必須先對什麼是地租有所理解。土地是大部分生產活動不可欠缺的要素,畢竟無論是服務業或製造業通常都還是要有一個承載的空間,然而土地的價值卻是被動的取決於其上的經濟活動。每單位土地能產生多少經濟利益,就決定了地租的高低,所以往往農地便宜,而商業圈昂貴。

土地與資本、勞力等生產要素的性質有相當大的不同,不是靠生產技術或教育進步來推動,農地或是工業用地自然本質上並沒有太大的不同,最大的區別是來自於人為的特區劃分,如當政府允許農地能轉為其他用途,往往地價就會暴增,其過程根本不需要太多其他改進,只要一紙公文即可。當然實務上並不是都這樣,對於土地的改進,理論上還是來自於基礎建設的投入。

農地需要水渠,工業用地需要穩定的供電,商業區繁榮需要更多公共交通。所以由此可知,正常來講,決定地租高低的主要力量應該是政府才對。但事實上似乎並不是如此,因為政府往往不直接擁有所有受益的土地,所以基礎建設投資並未直接從地租中獲得回報,而是間接使私人獲利令其繳納的稅收增加。這其中帶來了不甚公平的問題,但這非本文所要討論的範疇。

地租是抑制力

必須注意的是,雖然基礎建設是引導地租增加的重要因素,但私人建商在改進土地方面並非沒有貢獻,且其實非常重要。雖然常常被視為炒房炒地的元兇,但事實上建物本身使原本僵固的土地供給增加,甚至進一步活化土地利用,例如興建商業大樓等現代化功能性建築。所以通常都市發展到一定階段就需要都更,否則空間供給不夠,經濟成長將會因為高漲的地租而被抑制。所以在此,把建物也視為土地的延伸,將房租也概括進地租內一起討論。

是的,所謂的地租是經濟活動的抑制力。地租作為房地產的時間報酬,往往也是市場上決定地價高低的主要因素,所以正常來講地價越高、房價越高,就表示經濟成長的阻力越大,是一種反向的抑制力,是瓶頸而不是什麼火車頭。就算 GDP 計算上的確會因熱絡的房產交易而上揚,但這多數並非仰賴生產製造、技術進步或是企業家的努力經營,單純只是貨幣的堆積而已,所以也容易釀成泡沫。雖然還是有房東仍善盡管理房產的責任,但許多案例都明顯是在追求超額報酬。

議價能力有差距

基本面的問題已說明,但要決定短期價格其實還是要看買賣雙方的議價能力。常有人認為房地產市場應保持自由競爭,但很明顯這容易導致市場失靈。先不論土地的稀有性,造成供給方議價能力較高。事實上就如前所述,土地異質化的程度很高。除了特區問題之外,也常受到地理位置及其他因素影響,只隔一條街地租就有可能差很多,也可以說並沒有一模一樣的土地,1 樓到 5 樓房租都可以不同。

所以儘管地租理論上是由經濟活動決定,也就是由需求方決定,這顯現在台北房價會比東部為高。但在個體上,供給方的議價能力其實更具有優勢。尤其房東拒絕交易的成本往往遠低於房客,對景氣衰退的忍耐力也更高,所以才常常聽到就算未有人出高價,但房東仍要漲租,而房客無能為力的情事。這已能很好的解釋這個市場失靈現象,但實際問題還不僅如此,還有其他因素,也就是價值儲藏及金融槓桿的影響。

成貸款基礎

房地產本身並不只是生產要素,做為價值儲藏工具更是現行金融體系下進行槓桿操作的利器,這強化了房東拒絕交易的動機。就如同房地產價格上揚被誤認為經濟成長的動力一樣,房地產的價值透過槓桿決定了財富能膨脹的程度。就如同有價證券,股價並不真的完全反映企業的經營活動,但卻是企業價值的象徵。而房價則是來自於地租的高低,就算只是表面上的,房東為了維持其財務槓桿,避免釋出資產跌價的訊息,而寧願阻斷實質的生產活動,實際上就等於是退出市場,拒絕交易。

當然這並非是可以持久的均衡現象,雖然土地的異質性很高,但仍然會受到鄰近房地產價格的牽連,若有人開頭賤賣,整區房價可能都會跟著崩盤。相反的,把房價炒高也是同樣的道理,透過假交易來控制部分地區的房產價格是常用的策略。也就是因為房產市場上常出現拒絕交易以及假交易,儘管近年來政府致力於資訊透明化,但頂多是趨向於獨占性競爭。

改變屬性為上策

雖然在規避風險上,民眾偏好投入在房地產及貴金屬等具稀有性的資產是人之常情,但黃金、白銀等價格高昂對生產活動的影響遠不及房地產。當然若要減少這樣的狀況也不是完全沒有辦法,例如提高非自用房產的持有稅、地價稅、壓低房貸承作等都是各國常見的政策,以抑制房產的過度投機。

這不僅可以減少對經濟的抑制力,更可以將資金釋放到股市及其他商業投資,甚至是提高基本工資,令企業及個人專注於生產活動和自我的改進。使經濟回歸到良性循環,而不是卡死在因房地產特殊性所構築出來的超額報酬。雖然很多房東也不是那麼貪婪,但必須正視這是個帶有壟斷性質的市場,地主更是影響力不亞於公、私部門的經濟行為者。

歸根究柢,政府應改善的是防止讓房地產繼續做為價值儲存的工具,從而回歸需求面上,如何衡量合理的地租是亟需面對的重要課題。畢竟最終地租仍然是由經濟活動的繁榮程度所支撐,在一個長期停滯成長的小島上,無論如何泡沫終將會醒。若不解決市場失靈,就算因外力支撐而沒有崩盤,但抑制力若太高,整體社會仍將倒退回過去。

(首圖來源:Flickr/Blowing Puffer Fish CC BY 2.0)

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