JR 東日本租下六福皇宮,密談一年險破局內幕!

作者 | 發布日期 2019 年 11 月 09 日 10:00 | 分類 旅遊 , 財經 follow us in feedly


六福皇宮,這個曾被房租壓死的五星級飯店,歇業後,大樓閒置近一年,新房客近期確認,竟是日本最大的鐵道集團:JR 東日本。

這棟建物,是國泰人壽所有;六福旅遊集團總裁莊秀石曾向友人透露,六福皇宮承租 20 年,付給國泰的房租,累計高達 80 億元。

大樓閒置時不乏有人洽租,但都因不利飯店經營的內部結構,及租金條件而打退堂鼓。別人向後退,JR 東日本卻往裡衝,跟國泰一簽就是 20 年租期,將開設該集團首個海外飯店。

日本人以做事謹慎聞名,尤其海外市場的投資案,更是謹慎再謹慎,絕不打沒把握的仗。前有六福的慘痛經驗,為何該集團仍要將該建物,當作拓展海外市場的前哨站?

並且,這不僅是一棟飯店的出租案,指標性在於,將掀起日系飯店、與以日客為主力的本土飯店,激烈的肉搏戰。

要讓指標案例發生,並不容易。JR 東日本與國泰人壽整整商談一年;為了一個宴會廳,雙方人馬差點拍桌翻臉。

為了一個宴會廳,差點翻臉

背後有一個極為關鍵的人物,是福泰飯店集團總裁廖東漢,福華飯店集團第二代 9 個兄弟中的老么,也是第二代中,最活躍的一人。

廖東漢接受《商周》獨家專訪,說明這場投資案的來龍去脈。

JR 東日本的飯店事業中,有眾多飯店品牌,其中最知名是大都會飯店。這次來台的 JR 東日本大飯店台北,是品牌的最新成員,惟等級較高,定位為五星級飯店,規畫 288 間房,首年平均房價目標是 5,500 元,預計 2021 年春季開幕。

飯店總投資額 5 億,廖東漢入股 5%。他說,這個投資案,他只扮演 silent partner(隱名合夥人)角色,他著眼的是未來與 JR 東日本更廣闊的合作。

1987 年,日本國有鐵道施行分割民營化,成立 7 家鐵路公司,合稱 JR(Japan Railways),其中又以 JR 東日本的營運規模最大,旗下事業涵蓋鐵路、巴士、飯店、百貨零售等。

近年日本企業加速來台發展,JR 東日本也沒缺席,除了旗下商場 atré 進駐台北微風南山,之前台北雙子星招標時,北捷籌組團隊裡,也能看見其身影。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,日本是全球高齡化最快的國家,長期內需市場勢必萎縮;消費稅率 10 月 1 日起提高後,對內需更是雪上加霜,迫使日企加速把營收成長動能移到海外。

內需萎縮同時,赴日遊客人數卻持續成長,外國遊客將成日本飯店業最重要的成長引擎。

這是對拓展海外向來保守的日本飯店,今年開始走出日本市場的原因,「因為它們必須向外國遊客推銷自己。」仲量聯行在今年 7 月的一份報告裡分析。

在這大環境下,JR 東日本一直想在台灣開設飯店,積極尋找台灣的合作夥伴。

2018 年 11 月,在台北福華飯店前日籍總經理清水啟一的牽線下,JR 東日本與福華飯店集團結盟成為策略夥伴,因為這層關係,結識了廖東漢。

JR 東日本請廖東漢推薦適合開設飯店的不動產,廖推薦六福皇宮原址,對方也被氣派的外觀吸引,於是 2018 年 11 月,開始與國泰人壽洽談承租。

不過,協商過程碰到一大難題。原本六福皇宮地下 3 樓有一個可容納 800 人的宴會廳,JR 東日本認為,台灣也有少子化、不婚的問題,做婚宴一定虧錢,所以不願承租,但國泰也不讓步。

和事老提案:找第三方承租

「為了 B3 這個(問題),(JR 東日本)跟國泰吵,國泰也很不高興啊!哪有人只租 95%,剩下 5% 不租的?」身為牽線人的廖東漢,全程參與協商過程。

他回憶,日本人堅持不租,「整個 7、8 月都在吵這個,還差點拍桌子,我原本以為要破局了。」他說,眼見雙方僵持不下,他提出折衷方案,就是國泰另找人承租地下 3 樓。

後來,國泰費了一番力氣,找到一個婚宴會館願意承租,雖然JR東日本對跟其他租客共用建物仍有點意見,但至少雙方有台階下。

廖東漢笑說,國泰為了這個案子,真的很忍耐,除了不租宴會廳,JR 東日本還要求很多條件,包括要更換電梯、熱水鍋爐等。換成別人,國泰早就轉頭走人了。

「蔡宏圖(國泰金控董事長)很給我面子!」他說,他與蔡宏圖是舊識,加上他長子廖炳燿與蔡宏圖長子蔡宗翰,從小在美國學校就認識,雙方淵源很深,「他兒子(蔡宗翰)有來我這,我兒子跟他談的,大家都希望促成這個投資。」

但六福皇宮被房租壓垮的殷鑑不遠,JR 東日本攜手廖東漢,要如何扭轉形勢?

轉租名餐廳,賺租金+人潮

其實,六福皇宮熄燈後,曾有多家飯店集團有意承租,後來都打消念頭,最主要原因,就是該建物在內部結構設計,有許多經營飯店者難以克服的先天障礙。

譬如六福皇宮當時有七個餐廳,多數集中在地下 1、2 樓,生意並非不好,但營業面積沒有大到可容納足夠客人,來分攤建築物租金。

為何當初會有這樣的設計?這有時代背景。建物申請建造執照時,就已確立是國際觀光旅館;完工後,所有樓層也是登記為國際觀光旅館。

但問題是,早期觀光飯店低樓層、地下室流行做店鋪,像台北福華、台北圓山有很多賣西服、女性服飾、紀念品的小店,所以六福皇宮地下室,才有這麼多要大不大、要小不小的空間。

六福不是沒想過,把這些難運用的空間租出去當二房東。但招租時,商家因面積問題打退堂鼓,且當年鮮少有把飯店空間租給外面餐廳的做法,所以一直乏人問津,六福只能自己經營餐廳,苦撐了 20 年。

廖東漢說,他知道六福皇宮空間格局的問題,所以未來只會保留一個自助餐廳及日本料理,其他餐廳空間由 JR 東日本找知名餐廳承租,當二房東。

跟 20 年前相比,現在台灣餐飲品牌遍地開花,飯店不見得要自己做餐飲,租給知名餐廳彼此導流,已成為趨勢。像高檔和牛料理餐廳樂軒,今年 8 月進駐台北晶華,便是一例。

整合集團資源,搶 200 萬日客

至於最關鍵的問題:租金是否有比六福承租時低?廖東漢未多加透露,只笑說:「我有幫忙談到很合理的條件啦!」

他強調,JR 東日本承諾,會動用集團所有資源支持,例如,持有日本最大旅行社 JTB 20% 股權,未來來台的旅行團就會入住,「不用付授權費(六福皇宮要付給威斯汀品牌授權金)、租金又合理,還有日本人的豐富資源,起跑點比六福好太多了!」

日本旅客來台,多選擇中山北路二段的飯店,如大倉久和、老爺、晶華、國賓,及捷運南京復興站旁的兄弟飯店。

廖東漢認為,今年日本旅客入境人數將突破 200 萬人次,加上中山北路做日客的飯店,平均住房率都在 85% 以上,「我跟他們分一杯羹,住房率 80% 是基本門檻,我很有信心。」

JR 東日本加入戰局,西鐵集團、三井不動產選定西門町及台北市舊市議會原址興建飯店;日本規模最大的連鎖商務飯店東橫 Inn,據聞也在找點;加上大倉久和、台北老爺(委由大倉日航酒店管理集團經營管理)等既有日系品牌,台灣將迎來一場東洋飯店大戰。

飯店業者分析,相較歐美旅客喜歡體驗當地飯店,日本人對日系品牌忠誠度高,台灣日系飯店越來越多,非日系、但又主攻日客的本土飯店,將承受空前的競爭壓力;飯店業對日語人才的需求,也將水漲船高。

擁有雄厚資源,是 JR 東日本最大優勢;廖東漢亦會協助覓才,組經營團隊。兩強聯手,看能否破除租金魔咒,變成日系飯店成功插旗的指標案。

(作者:韓化宇;本文由《商業周刊》授權轉載)