連續 21 次打房都失敗!政權動搖,南韓房地產泡沫怵目驚心

作者 | 發布日期 2020 年 10 月 08 日 8:00 | 分類 國際觀察 , 財經 line share follow us in feedly line share
連續 21 次打房都失敗!政權動搖,南韓房地產泡沫怵目驚心


南韓房產價格飆升,民怨高漲,已到了文在寅政府認為危及政權存廢的關鍵之一,因此近期大動作要求各部會提出更有效的打房政策,以安撫左派核心支持者對政府的不滿,但房產泡沫的膨脹,似乎無休止跡象,民怨的結果恐怕執政當局難以承擔。

7 月 10 日,南韓副總理兼財政部長洪南基(Hong Nam-ki)召開記者會,他在鎂光燈閃爍的大群記者前面,起立、低頭、鞠躬,洪南基說:「在此向全國人民道歉,財政部過去的措施,沒能夠有效解決房地產飆漲的問題。」「我們必須照顧國民的自住需求、必須斷絕投機炒作……這是政府堅持的原則。」

在洪南基道歉的前一個禮拜,南韓總統文在寅緊急召集國土交通部長金賢美,文在寅政府在 6 月推出第 21 次打房措施,卻引發人民高度不滿,而且打房政策喊得越兇,房價飆得越高,文在寅體認到這是他政權存廢的關鍵議題,訓令總理與各部會部長,大動作要求提出更有效的打房政策。

南韓祭出第 22 次打房政策,要求官員以身作則

洪南基隨即宣布文在寅從 2017 年上任後的第 22 次打房政策,包括稱為「綜合房地產稅」的房地產持有稅,最高稅率從 3.2% 一口氣調高至 6%;名下已有多戶房產的所有者及以出租為本業的企業,增購新屋要繳交 12% 的印花稅;在 1 年之內買賣房子,對獲利將課徵高達 70% 的房產利得稅,持有不到 2 年就售出,稅率也高達 60%。

另一方面,文在寅政府對年輕購屋者給予的稅賦優惠也大幅提高,全面調降首次購屋者的印花稅(契稅),購買 1.5 億韓圜、也就是約新台幣 375 萬元以內房子的首購族,契稅全免,1.5 億至 3 億韓圜則減半課徵。由政府住房基金提供的房貸,利率區間也從 1.8% 至 2.4%,調降至 1.5% 至 2.4%。對首次購屋者的房貸成數也同時提升,前提就是首次購屋的房價不能超過約新台幣 1,500 萬元。

文在寅更要求部會首長以身作則,強迫部長賣房子來宣示打房決心。總統府秘書長盧英敏、財政部長洪南基,以及金管會主任委員尹成洙同時在 Facebook 或是公開場合直接宣布出售他們名下非自住的房產。

洪南基宣布賣房時,還特別強調這間位在首爾郊區安養市的房子,在 2005 年購入,是他辛苦多年購買的第一間房子,「對我個人與家人都有高度的感情因素,這是我們第一個家,但是為了國家的政策,我宣布出售這間房子,只保留自住的現宅。」而更早率先宣布賣掉非自住房的盧英敏,則因為種種因素拖拖拉拉,至今無法成交,成為人民批評文在寅「假打房」的政治包袱。

房價飆漲難擋,南韓家庭成為亞洲負債王

洪南基調高有囤房稅性質的綜合房產稅之後,在首爾擁有市價 30 億韓圜(大約新台幣 7,500 萬元)的屋主,每年的房產稅將會提高到約新台幣 100 萬元,而擁有市價 50 億韓圜(約新台幣 1.25 億元)房產的屋主,房地合一的房產稅必須繳交 1 億韓圜(約新台幣 250 萬元)。

不過,跟台灣非常相近的是,洪南基一邊宣布看似極為嚴厲的打房措施,另一邊又安撫大眾,強調「縮小打擊面」、「對一般民眾沒有影響」。洪南基在記者會中說,「只有 1% 的房屋所有者必須繳有囤房稅性質的綜合房產稅」「而此次增稅,受影響的更只有 0.4%。」財政部的統計顯示,南韓 5,100 多萬人口中,只有 51.1 萬人必須繳交綜合房屋稅,剛好 1%。

南韓房地產漲勢難以遏止,是文在寅政府存續最大的威脅,文在寅內外交迫,與北韓的問題越搞越僵,與日本關係陷入戰後最劇烈對立,跟美國川普政府不對盤,武漢肺炎(新冠肺炎,COVID-19)的確診與死亡又是東亞最嚴重的,但是,國家戰略層級問題雖然棘手,殺傷力卻遠不如房地產泡沫。人權律師出身、反財團的文在寅,讓南韓全國的房地產價格不斷創新高,讓他的學運與工運等左派核心支持者對他非常不滿。

今年 1 月 14 日,遠在武漢肺炎爆發之前、全球央行的印鈔機也還沒開動,文在寅就公開宣示,他的政府將要用盡所有力氣來阻止房地產價格上揚,文在寅親口說,不論是新稅率、央行選擇性信用管制、限制銀行房貸成數、迫使持有多戶的炒房者賣房,總之政府要動員所有部會,用上各種工具來阻止房價繼續上揚。

南韓的炒房熱當然不是文在寅搞出來的,早在他上任之前,現在關在監牢裡的前總統朴槿惠從 2013 年起,曾經推出幾個鬆綁房地產法規的政策,催生了這一波的南韓房地產升勢,不料 2016 年之後,以首爾江南區(相當於台北市信義、大安區)帶頭的房地產漲勢就逐漸演成泡沫,造成人民對朴槿惠政府極度的不滿,在歷次的中央與地方選舉,房地產泡沫也成為文在寅批評朴槿惠政權的攻擊武器。

文在寅在 2017 年入主青瓦台(南韓總統府),隔年全國房地產均價就暴漲 6.2%,就算政府三級跳調高基本工資與時薪,年輕人薪資根本追不上房地產漲幅,而調高時薪等政策又導致年輕人就業困難,很快就創下百萬失業人口的歷史新高紀錄;另一方面,房地產上漲導致中產階級家戶負債大增,南韓央行統計,2009 年時南韓家戶負債為 6,000 億美元,到了 2019 年底已經飆升至 1.34 兆美元,光是家戶負債就逼近全年 GDP 的八成,南韓家庭已經成為亞洲負債王。

特殊房產買賣租賃制度,中產階級也難以負擔

南韓還有一個特殊的房地產買賣、租賃制度,稱為「전세」(傳貰,韓文音讀 Chonsei),法律關係是租屋的房客,拿房屋總價 50% 到 80% 的押金給房東,簽訂 2、3 年的長期租約,租約期間房客就只負擔水電費等,不再繳任何房租,租約到期如果不續租,房東必須將傳貰全額返回給房客。許多手頭不寬裕的中產階級,就用這個制度以半價取得住房,而傳貰甚至可以獲得銀行貸款。

房價上漲帶動租金飛升,連用傳貰租屋也不再是中產階級能夠負擔的價格,今年上半年,手頭存了 2 億韓圜(約新台幣 500 萬元)的青年,用傳貰只能租到約 13 坪大的套房,而 2011 年時同樣 2 億韓圜,可以住進約 20 坪、1 廳 1 室的房子,南韓媒體熱炒傳貰議題,說「存了 4 億韓圜(新台幣 1,000 萬元),能住到什麼房子?」看了讓南韓中產階級與小青年各個憤慨抓狂。

路透社報導引用一位首爾 35 歲女律師的案例,她跟先生與兩個女兒,在漢江南岸的松坡區租了一套 3 房的公寓,女律師說,「當我 2015 年結婚的時候,我覺得自己認真拚個幾年,就能存到買房子的自備款」,「但是我租的房子這幾年漲了超過 1 倍,得 18 億韓圜(新台幣 4,500 萬元)才能買到一戶,這幾年我們夫妻的月薪超過新台幣 20 萬元,卻沒能力買房。」

文在寅連下 22 道金牌的打房措施,也刺激人民跟政府展開上有政策、下有對策的躲貓貓遊戲,引發「中國式」的打房副作用。有些夫婦為了取得較好的購房與房貸優惠,刻意降低家庭所得,拜託雇主不要調薪甚至降薪;中國前幾年為了買房而出現「假離婚」的現象,在南韓現在也非常流行,有的新婚夫婦結婚卻不登記,讓家庭收入變低,還可以兩人各自排隊等候政府核准買房。

執政當局背棄民眾期盼,房產泡沫引怨沸騰

文在寅第 22 次打房措施到底有沒有用?由於新房屋稅等加稅政策的啟動得等到 2021 年之後,一直到 8 月底的統計,首爾房屋的上漲動能都還沒有停歇的跡象,而且由於武漢肺炎的疫情再度升高,南韓中央銀行之前舉行理事會,央行理事們雖然表達對房地產泡沫的憂慮,卻還是通過調降利率的政策;財政部一方面打房,另一方面又推出巨額財政補貼,文在寅政府依舊在走鋼索,試圖在武漢肺炎的印鈔狂潮下,用加稅與行政限制的手段來抑制房價。

上半年爆發的武漢肺炎,文在寅用普篩手段壓抑了從教會爆發的大流行,也因此成功在 4 月 15 日的國會選舉中獲勝,但是疫情降溫之後,人民對於房地產泡沫的憤怒情緒再度爆發,使得文在寅的支持率快速下滑到 44%,更逼出第 22 次打房的政策,文在寅在 2017 年 5 月 10 日就任總統,他的 5 年任期剩下不到 2 年,房地產上漲動能沒有休息的跡象,但是勞工與青年支持者的憤怒卻已沸騰,左派總統任內爆發房地產泡沫,這是背棄人民期盼的重大政治錯誤,後果誰也承擔不起!

(作者:乾隆來;本文由《台灣銀行家》授權轉載;首圖來源:pixabay