你的房子不是你的房子:公設合理分配更勝實坪制

作者 | 發布日期 2020 年 11 月 06 日 16:23 | 分類 財經 Telegram share ! follow us in feedly


「實坪制」最近引發討論,只計算主建物內部面積的計價方式對於平抑房價有無幫助?在總價不變的情況下,單坪價格衝高,消費者心態是否能接受?專家認為,實坪制雖不一定能讓房價下跌,至少可讓消費者清楚房價結構,並且帶出公設應合理分配的核心問題。

實坪制話題夯  房價真的會下降嗎?

高房價讓民眾望屋興嘆,民進黨立委高嘉瑜拋出「實坪制」政見,希望讓民眾購買房屋時別被灌水虛坪,買到的大小和實際居住大小有差距,但內政部長徐國勇表示短期內無法實施,引爆兩人唇槍舌戰;加上網紅「館長」開直播力挺高嘉瑜的想法,讓實坪制計算房價的議題成為熱門話題。

現行房屋單坪價格是以總價除以權狀總面積計算,但權狀的總面積包含主建物、附屬建物,在公設比例偏高的情況下,民眾往往抱怨,好不容易擠出預算買了房子,實際使用的坪數卻比權狀坪數少了許多。相較於目前的計價方式,實坪制計算屋內實際面積的單坪價格,不設算公設;支持實坪制的聲音認為,這樣的計算方式可讓消費者更清楚房屋單價結構,避免被當成冤大頭。

社會住宅推動聯盟研究員廖庭輝表示,有些人或許以為改採實坪制後,房價會稍微下滑,但其實並不會有這樣的效果。在總價不變的情況下,實坪制會讓房屋單坪價格增加,只是民眾可以明確比較建案價格差異,不受房屋銷售話術影響。廖庭輝說:「實坪制其中一個優點就是我可以明確知道價格的比較,我不用再經過一次價格換算,對於比較不熟悉的購買民眾來說,比較不會受到話術的影響。假設一坪 30 萬、公設比 25%,可能大家會幻想我不用付 25% 的錢,我取得實坪一坪 30 萬,但實際上狀況應該是 25% 不算之後,他的錢會灌到我們主建物的單坪價格。」

實坪計價單坪價格飆升  實際推動有困難

中華民國地政士公會全聯會榮譽理事林旺根表示,實坪、虛坪其實都一樣,差別在於計價標準改變,消費者心理上能否接受。他說,關於實坪計價,國內討論較有共識的是採牆內「淨面積」計算,公設只是建物的「配備」。林旺根說:「內政部有一個不動產登記法制化小組,我們小組成員幾乎同意就是採「淨面積」,牆壁內牆計算出來的淨面積,你放多少榻榻米就知道多少坪。這樣實際面積做計價的時候,公設是附掛,如同你買車子附一個備胎,公設當然是你們的,公設就不需要重新計算。」

在眼花撩亂的房屋市場,實坪計價讓消費者一目瞭然,清楚分辨房屋總價所包含的建物面積,但實際推動卻困難重重。廖庭輝指出,主要的阻力有 3 點,包括實坪計價會導致房屋單坪價格衝高,政府部門會遭受更多的高房價質疑;目前的登記制度行之有年,更改需要配套以及建商的壓力。廖庭輝說:「一來就是如果我們改成實坪制,幾乎所有房子單坪價格都會大幅上升,這對建商推案或者政府受到質疑時會比較有壓力。再來就是我們現在的登記制度也行之有年,修改上面可能需要制度上的調配。」

內政部著手檢討浮濫公設

實坪制的討論反映出民眾購屋時對於公共設施比例過高的不滿。內政部次長花敬群表示,公設是建築物必要的設施,但略嫌浮濫的公設必須檢討,內政部正與地方政府檢討公共設施的比例。花敬群說:「可能有一些有交誼廳、遊戲廳,又有閱覽室,可能代表一個社區你什麼都有,我們在空間給予上會不會給太多了。這一類是在什麼狀況下形成,需要用不同樣態思考。因為社區規模越大,例如是 1,000 戶的大社區,當然有可能做出比較多公設,一個 50 戶的小社區當然不太可能做出太多大公設,或許一個規模比較大的社區,我不需要給予那麼多公設空間。」

公設分配不合理現象才是核心問題

林旺根表示,法規並沒有明定要以何種方式計算房屋價格。他舉例,有些建案會將車道持分也分配至公設當中,有些沒有購買車位的民眾,無形之中花錢買了自己根本使用不到的建築面積。他認為,實坪、虛坪的討論應回歸核心問題,也就是公共設施分配是否合理。他說:「不該分配的到、用不到的,然後被灌坪數付出買賣價款,這才叫做灌虛坪。有的建商把車位面積給買車位的人少一點,然後其他灌到大公,大公的人沒有車子,他買的房子裡面其實就有(車位面積)。這些東西,政府馬上就可以做,這些就是分配合理不合理的檢視,我們應該要有一套檢視標準。」

內政部著手與地方政府討論建物公設比的問題,花敬群也坦言,檢討公設比例並非驟然調降公設比,仍要視各地方、各社區特色而定。廖庭輝認為,政府首先要面對建案公設設計過度浮濫的問題,才有辦法提供民眾購屋更多的資訊。他說,就像買一顆椰子,可以喝的椰子水和外層的椰子殼重量差別很大,實坪制的討論對房屋市場是一件好事,至少消費者將可知道自己到底買到了多少可以用的地方。

林旺根也表示,雖然實坪計價對壓制房價效果有限,但是當消費者了解箇中關鍵後,以冷靜的心態購買房屋,便會開始衡量房價是否合理,多少也會對房價產生一些制衡作用。

(本文由 中央廣播電台 授權轉載;首圖來源:Unsplash

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