你的房子不是你的房子：公設合理分配更勝實坪制

「實坪制」最近引發討論，只計算主建物內部面積的計價方式對於平抑房價有無幫助？在總價不變的情況下，單坪價格衝高，消費者心態是否能接受？專家認為，實坪制雖不一定能讓房價下跌，至少可讓消費者清楚房價結構，並且帶出公設應合理分配的核心問題。

實坪制話題夯房價真的會下降嗎？

高房價讓民眾望屋興嘆，民進黨立委高嘉瑜拋出「實坪制」政見，希望讓民眾購買房屋時別被灌水虛坪，買到的大小和實際居住大小有差距，但內政部長徐國勇表示短期內無法實施，引爆兩人唇槍舌戰；加上網紅「館長」開直播力挺高嘉瑜的想法，讓實坪制計算房價的議題成為熱門話題。

現行房屋單坪價格是以總價除以權狀總面積計算，但權狀的總面積包含主建物、附屬建物，在公設比例偏高的情況下，民眾往往抱怨，好不容易擠出預算買了房子，實際使用的坪數卻比權狀坪數少了許多。相較於目前的計價方式，實坪制計算屋內實際面積的單坪價格，不設算公設；支持實坪制的聲音認為，這樣的計算方式可讓消費者更清楚房屋單價結構，避免被當成冤大頭。

社會住宅推動聯盟研究員廖庭輝表示，有些人或許以為改採實坪制後，房價會稍微下滑，但其實並不會有這樣的效果。在總價不變的情況下，實坪制會讓房屋單坪價格增加，只是民眾可以明確比較建案價格差異，不受房屋銷售話術影響。廖庭輝說：「實坪制其中一個優點就是我可以明確知道價格的比較，我不用再經過一次價格換算，對於比較不熟悉的購買民眾來說，比較不會受到話術的影響。假設一坪 30 萬、公設比 25%，可能大家會幻想我不用付 25% 的錢，我取得實坪一坪 30 萬，但實際上狀況應該是 25% 不算之後，他的錢會灌到我們主建物的單坪價格。」

實坪計價單坪價格飆升實際推動有困難

中華民國地政士公會全聯會榮譽理事林旺根表示，實坪、虛坪其實都一樣，差別在於計價標準改變，消費者心理上能否接受。他說，關於實坪計價，國內討論較有共識的是採牆內「淨面積」計算，公設只是建物的「配備」。林旺根說：「內政部有一個不動產登記法制化小組，我們小組成員幾乎同意就是採「淨面積」，牆壁內牆計算出來的淨面積，你放多少榻榻米就知道多少坪。這樣實際面積做計價的時候，公設是附掛，如同你買車子附一個備胎，公設當然是你們的，公設就不需要重新計算。」

在眼花撩亂的房屋市場，實坪計價讓消費者一目瞭然，清楚分辨房屋總價所包含的建物面積，但實際推動卻困難重重。廖庭輝指出，主要的阻力有 3 點，包括實坪計價會導致房屋單坪價格衝高，政府部門會遭受更多的高房價質疑；目前的登記制度行之有年，更改需要配套以及建商的壓力。廖庭輝說：「一來就是如果我們改成實坪制，幾乎所有房子單坪價格都會大幅上升，這對建商推案或者政府受到質疑時會比較有壓力。再來就是我們現在的登記制度也行之有年，修改上面可能需要制度上的調配。」

內政部著手檢討浮濫公設

實坪制的討論反映出民眾購屋時對於公共設施比例過高的不滿。內政部次長花敬群表示，公設是建築物必要的設施，但略嫌浮濫的公設必須檢討，內政部正與地方政府檢討公共設施的比例。花敬群說：「可能有一些有交誼廳、遊戲廳，又有閱覽室，可能代表一個社區你什麼都有，我們在空間給予上會不會給太多了。這一類是在什麼狀況下形成，需要用不同樣態思考。因為社區規模越大，例如是 1,000 戶的大社區，當然有可能做出比較多公設，一個 50 戶的小社區當然不太可能做出太多大公設，或許一個規模比較大的社區，我不需要給予那麼多公設空間。」

公設分配不合理現象才是核心問題

林旺根表示，法規並沒有明定要以何種方式計算房屋價格。他舉例，有些建案會將車道持分也分配至公設當中，有些沒有購買車位的民眾，無形之中花錢買了自己根本使用不到的建築面積。他認為，實坪、虛坪的討論應回歸核心問題，也就是公共設施分配是否合理。他說：「不該分配的到、用不到的，然後被灌坪數付出買賣價款，這才叫做灌虛坪。有的建商把車位面積給買車位的人少一點，然後其他灌到大公，大公的人沒有車子，他買的房子裡面其實就有（車位面積）。這些東西，政府馬上就可以做，這些就是分配合理不合理的檢視，我們應該要有一套檢視標準。」

內政部著手與地方政府討論建物公設比的問題，花敬群也坦言，檢討公設比例並非驟然調降公設比，仍要視各地方、各社區特色而定。廖庭輝認為，政府首先要面對建案公設設計過度浮濫的問題，才有辦法提供民眾購屋更多的資訊。他說，就像買一顆椰子，可以喝的椰子水和外層的椰子殼重量差別很大，實坪制的討論對房屋市場是一件好事，至少消費者將可知道自己到底買到了多少可以用的地方。

林旺根也表示，雖然實坪計價對壓制房價效果有限，但是當消費者了解箇中關鍵後，以冷靜的心態購買房屋，便會開始衡量房價是否合理，多少也會對房價產生一些制衡作用。

（本文由中央廣播電台授權轉載；首圖來源：Unsplash）