AI 取代房仲？三大破壞性創新，讓美國年輕人瘋炒房

疫情期間，美國矽谷與財星 500 大公司紛紛遠距上班，曾讓美國大城市因為閒置率太高而租金一度下滑。沒想到，2021 年美國房市買氣反而有變旺跡象。怎麼回事？

美國財務顧問機構「Ramsay Solutions」，最近採訪許多房仲業專家發現，美國 2021 年房市看漲，新成屋業績預計比去年成長 21%，整體房價則會成長 8%。除了低利率，美國房產出現許多熱門的破壞創新，引爆千禧世代從股市殺進房市。

矽谷企業沒出走只是轉租

怎麼說？其實矽谷等大公司，在疫情後沒有真的離開，他們只是暫時把辦公室轉租出去。

當地不動產仲介業高緯環球（Cushmand & Wakefield）的數據指出，去年疫後一到三季，美國企業將辦公室轉租出去的面積比例，比疫前的 2019 年多了八成，可是到第四季就趨緩，顯然許多企業考慮好轉後，要收回來自用。

包括社群平台 Twitter，去年 9 月曾驚人地宣布考慮讓員工永久在家辦公，實際上公司總部只是暫時轉租給其他機構。

分析師今年 2 月初詢問美國大企業高層，發現疫後真正考慮採取 100% 虛擬辦公的企業，僅占 2%；98% 企業考慮未來採混合的模式辦公，讓員工有時候來公司，有時候可在家。

所以，更有彈性地使用房產，才是企業的疫後新模式。高緯環球也指出，企業把辦公室租約週期調短到一年以下的比例，也比前一年多三倍，顯然就是希望因應疫情隨時調整。

而去年遠距上班潮造成的房市熱潮，則可以從 Ramsay Solutions 提供的 2021 年美國各州房市買氣版圖觀察。最熱門的州，不是有大城市的加州、伊利諾州或紐約州，而是像矽谷人熱愛的出走聖地，有太浩湖區的內華達州等地。由於這些精英渴望出走他州，實際上推升了需求，未來可能採取兩地上班居住的人會變多。

不過，美國不論是矽谷或紐約等大城市精英，即便手上錢不少，卻是「時間的窮人」，無暇看房。難道沒有 AI 房仲可線上協助挑選，秒殺下單？

OpenDoor 培養 AI 房仲

這樣的心聲，有新創業者聽到了。

華裔創辦人 Eric Wu 所成立的房仲平台 OpenDoor，就能解決這個問題，運用 AI 數據來協助用戶無痛買房。

他是在網站上架房產時，就同步請員工去實地蒐集能決定房價的完整資訊，輸入後養出房產 AI 估價模型。之後，當網友在網站看到適合標的，就可依照 AI 評估價格下單，減少人為哄抬空間。

▲ OpenDoor 華裔創辦人 Eric Wu（中）。（Source：OpenDoor）

這樣服務在疫情期間頗受歡迎，因為許多人不想出門看房，以免染病。而根據 Opendoor 官網調查指出，三成千禧世代用戶，甚至一天刷好幾次網站，是最愛線上看房的族群。

有「SPAC 之王」稱號的社交資本公司創辦人查曼（Chamath Palihapitiya），就在 2020 年 9 月宣布，將以 SPAC 方式併購 OpenDoor，估值 48 億美元。看好的正是疫後顛覆房仲業的潛力。

Fractional 分割房產做投資

只是，真正有能力兩地買房產的人或公司，畢竟還是少數，更多傾向只租不買。那誰要去買房產？成本壓力會不會太大？

去年疫情期間在舊金山成立的新創平台 Fractional，就解決了這個問題。既然投資一間太貴，不如分割。

這個平台讓用戶在 App 下單，就可以用分割地權方式，投資豪宅或辦公大樓。萬一房子因為疫情閒置，帶來的資金壓力較小。另外還包辦承租雜事，已吸引一群忙碌的大企業員工樂當斜槓房東。

美版「帥過頭」打造房產私募贏 REITS

若分割還是太貴，那可否號召更多人，用基金方式投資？房產創新投資平台 Fundrise，就是用私募基金方式來投資房產，在去年疫情期間，獲利更勝傳統的房產信託基金（REITS）。

這平台是由兄弟 Dan Miller 與 Ben Miller 創辦，一開始，他們作風可說是美版「帥過頭」，倡導網友團購買房。

後來，他們覺得該用更有制度的基金方式來營運，於是改採以最少 500 美元（折合台幣約 1 萬 4 千多元）起跳，就能投資房產的標準，向網友召募資金。當團隊蒐集到資金後，再去購買各地房產，以私募基金模式營運，每年再回饋獲利給用戶。

根據《華爾街日報》報導，Fundrise 去年 12 月底，在波士頓以高達 3,200 萬美元的金額，搶標下包含 124 棟房子的一整個社區。以前，這類房產通常只有服務有錢人的基金公司，或退休人士基金來搶標。現在，卻能靠一群網友手機下單勝出。

這個平台的用戶數至今已破 15 萬，總體資金超過 10 億美元，許多是千禧世代小資族，在去年股市獲利後，今年考慮搶進房市。很有社群基因的 Fundrise 就成了首選。

其實，房產投資早有許多基金可買，為何還需要創新？主因是 Fundrise 的投資團隊，是由長期團購房產的社群組成，不是傳統的專業人士，投資決定也在內部社群討論，用戶還能在網站上實際看到自己投資的房子。

據 Fundrise 給投資人的內部年度報告指出，2020 年報酬率為 7.42%，相較 REITS 房產信託基金同期平均虧損 4.72%，表現相當亮眼。

看來，疫後美國靠著這股破壞創新風潮，除了解決買房投資的高門檻，更有機會在千禧世代炒熱股市後，迎來他們搶進房市了。

（本文由 遠見雜誌 授權轉載；首圖來源：Unsplash）