AI 取代房仲?三大破壞性創新,讓美國年輕人瘋炒房

作者 | 發布日期 2021 年 04 月 10 日 11:00 | 分類 人力資源 , 財經 Telegram share ! follow us in feedly


疫情期間,美國矽谷與財星 500 大公司紛紛遠距上班,曾讓美國大城市因為閒置率太高而租金一度下滑。沒想到,2021 年美國房市買氣反而有變旺跡象。怎麼回事?

美國財務顧問機構「Ramsay Solutions」,最近採訪許多房仲業專家發現,美國 2021 年房市看漲,新成屋業績預計比去年成長 21%,整體房價則會成長 8%。除了低利率,美國房產出現許多熱門的破壞創新,引爆千禧世代從股市殺進房市。

矽谷企業沒出走只是轉租

怎麼說?其實矽谷等大公司,在疫情後沒有真的離開,他們只是暫時把辦公室轉租出去。

當地不動產仲介業高緯環球(Cushmand & Wakefield)的數據指出,去年疫後一到三季,美國企業將辦公室轉租出去的面積比例,比疫前的 2019 年多了八成,可是到第四季就趨緩,顯然許多企業考慮好轉後,要收回來自用。

包括社群平台 Twitter,去年 9 月曾驚人地宣布考慮讓員工永久在家辦公,實際上公司總部只是暫時轉租給其他機構。

分析師今年 2 月初詢問美國大企業高層,發現疫後真正考慮採取 100% 虛擬辦公的企業,僅占 2%;98% 企業考慮未來採混合的模式辦公,讓員工有時候來公司,有時候可在家。

所以,更有彈性地使用房產,才是企業的疫後新模式。高緯環球也指出,企業把辦公室租約週期調短到一年以下的比例,也比前一年多三倍,顯然就是希望因應疫情隨時調整。

而去年遠距上班潮造成的房市熱潮,則可以從 Ramsay Solutions 提供的 2021 年美國各州房市買氣版圖觀察。最熱門的州,不是有大城市的加州、伊利諾州或紐約州,而是像矽谷人熱愛的出走聖地,有太浩湖區的內華達州等地。由於這些精英渴望出走他州,實際上推升了需求,未來可能採取兩地上班居住的人會變多。

不過,美國不論是矽谷或紐約等大城市精英,即便手上錢不少,卻是「時間的窮人」,無暇看房。難道沒有 AI 房仲可線上協助挑選,秒殺下單?

OpenDoor 培養 AI 房仲

這樣的心聲,有新創業者聽到了。

華裔創辦人 Eric Wu 所成立的房仲平台 OpenDoor,就能解決這個問題,運用 AI 數據來協助用戶無痛買房。

他是在網站上架房產時,就同步請員工去實地蒐集能決定房價的完整資訊,輸入後養出房產 AI 估價模型。之後,當網友在網站看到適合標的,就可依照 AI 評估價格下單,減少人為哄抬空間。

▲ OpenDoor 華裔創辦人 Eric Wu(中)。(Source:OpenDoor)

這樣服務在疫情期間頗受歡迎,因為許多人不想出門看房,以免染病。而根據 Opendoor 官網調查指出,三成千禧世代用戶,甚至一天刷好幾次網站,是最愛線上看房的族群。

有「SPAC 之王」稱號的社交資本公司創辦人查曼(Chamath Palihapitiya),就在 2020 年 9 月宣布,將以 SPAC 方式併購 OpenDoor,估值 48 億美元。看好的正是疫後顛覆房仲業的潛力。

Fractional 分割房產做投資

只是,真正有能力兩地買房產的人或公司,畢竟還是少數,更多傾向只租不買。那誰要去買房產?成本壓力會不會太大?

去年疫情期間在舊金山成立的新創平台 Fractional,就解決了這個問題。既然投資一間太貴,不如分割。

這個平台讓用戶在 App 下單,就可以用分割地權方式,投資豪宅或辦公大樓。萬一房子因為疫情閒置,帶來的資金壓力較小。另外還包辦承租雜事,已吸引一群忙碌的大企業員工樂當斜槓房東。

美版「帥過頭」打造房產私募贏 REITS

若分割還是太貴,那可否號召更多人,用基金方式投資?房產創新投資平台 Fundrise,就是用私募基金方式來投資房產,在去年疫情期間,獲利更勝傳統的房產信託基金(REITS)。

這平台是由兄弟 Dan Miller 與 Ben Miller 創辦,一開始,他們作風可說是美版「帥過頭」,倡導網友團購買房

後來,他們覺得該用更有制度的基金方式來營運,於是改採以最少 500 美元(折合台幣約 1 萬 4 千多元)起跳,就能投資房產的標準,向網友召募資金。當團隊蒐集到資金後,再去購買各地房產,以私募基金模式營運,每年再回饋獲利給用戶。

根據《華爾街日報》報導,Fundrise 去年 12 月底,在波士頓以高達 3,200 萬美元的金額,搶標下包含 124 棟房子的一整個社區。以前,這類房產通常只有服務有錢人的基金公司,或退休人士基金來搶標。現在,卻能靠一群網友手機下單勝出。

這個平台的用戶數至今已破 15 萬,總體資金超過 10 億美元,許多是千禧世代小資族,在去年股市獲利後,今年考慮搶進房市。很有社群基因的 Fundrise 就成了首選。

其實,房產投資早有許多基金可買,為何還需要創新?主因是 Fundrise 的投資團隊,是由長期團購房產的社群組成,不是傳統的專業人士,投資決定也在內部社群討論,用戶還能在網站上實際看到自己投資的房子。

據 Fundrise 給投資人的內部年度報告指出,2020 年報酬率為 7.42%,相較 REITS 房產信託基金同期平均虧損 4.72%,表現相當亮眼。

看來,疫後美國靠著這股破壞創新風潮,除了解決買房投資的高門檻,更有機會在千禧世代炒熱股市後,迎來他們搶進房市了。

(本文由 遠見雜誌 授權轉載;首圖來源:Unsplash