政府管控房地產市場交易秩序的必要性

作者 | 發布日期 2022 年 01 月 14 日 9:45 | 分類 財經 , 金融政策 Telegram share ! follow us in feedly


房屋與土地提供人民居住與廠商生產的服務,若房屋與土地的價格出現不合理的上漲現象,則政府有必要制訂政策來維護房地產的交易秩序。為此,內政部、金管會與中央銀行在去年底分別對於預售屋交易、提高不動產授信風險權數來增加銀行從事不動產授信的資本成本以及限制土地融資與建築融的成數等政策,此外,財政部也要求行庫認真檢討目前土建融業務增加的情況。政府藉由跨部會政策的搭配與更嚴格的金融檢查,才可以穩定房地產市場的交易秩序,降低不合理的價格上漲對於社會帶來的傷害。

存放比創低,土建融授信卻創高

根據金管會銀行局在去年11月30日公布去年10月存放比為69.93%,續創史上新低,換言之,整體銀行機構的放款速度跟不上存款增加速度,由銀行局統計資料可知,國銀存放比從2018年開始就一路下滑,2018年存放比還有73.68%,2019年下降到72.71%、2020年再下降到70.24%,至2021年10月則以低於70%,降低至69.93%,是我國銀行存放比首次跌破70%。

政府對於房地產市場的授信業務有更積極的管理措施,主要是因為許多大型行庫在土地與建築融資的授信放款已接近銀行法第72之2條有關不動產放款不得超過30%的管理上限,部分大型行庫都已經接近或超過28%。在金融機構的存放比持續降低,土建融授信業務卻接近銀行法管制上限的情況下,顯示銀行業者放款有過度集中在土建融的風險,這也是為何相關部會自2020年底以來對於房地產市場會有積極管理的主因。

建商借款需要土地十足擔保,不應解釋為對建商的授信較一般製造業有保障

由於央行直接對於銀行可以貸放給建築業者的土建融資金成數下修為四成,使得業者的自備金額將提高為六成,故台北市不動產開發公會在本月4日邀集了14家建商來對政府在囤房稅、資金限縮、預售屋交易與與提高銀行的房地產管制政策提出質疑,就囤房稅而言,建商認為房子蓋好後需要時間消化,若對此課徵囤房稅並不合理,就此而言,一來,政府並未要改變目前的囤房稅,二來,許多大型建商已開始將無法售出的餘屋來讓多家銀行籌組聯貸案,當建商自建的房屋已多到可以再次抵押貸款,顯示建商的建造與銷售規劃與市場的供需有極大落差,餘屋的成因可能地點不佳或價格太高等因素,若此,則金融業在繼續給予建商餘屋貸款是非常不合理的。

就資金限縮而言,有別於一般製造業,公會認為建商提供土地十足擔保,土建融的貸放卻受到限制,並不合理。事實上,為何銀行會要求建商要提供土地十足擔保且建商也願意接受,必須要檢視如建商的財務報表是否合理或銀行的存款多寡,若金融機構認為建商的財務能力可能不足或營業實績不足以證明其可以完全償還貸款,則必然會要求企業在增提擔保品或提供足額的擔保品。此外,企業的商譽也是銀行授信訂價時的政要考量。換句話說,建商提供給銀行土地十足擔保不代表土地融資的風險較低,而是銀行需要有土地擔保才可以降低授信風險。

最後,在低利環境下,由於土建融的授信收益較一般製造業高,因此,金融業在業績壓力下,多傾向會增加對建商的放款,而忽略風險的控管。金管會在去年12月15日發布新聞稿「截至109年10月底止,全體本國銀行承作建築貸款占放款總額之比率為8.62%,查有部分銀行所承作建築貸款超逾上開比率較多,集中度偏高。」由金管會的統計資料可知,其全面檢討銀行不動產授信的風險權數是將銀行忽視的外部性內部化到銀行的訂價決策,這是政府維護市場交易該有的政策管理。

(首圖來源:Unsplash