銀行暫停房貸卻續承作土建融的做法,已違背金管會健全房市的初衷

作者 | 發布日期 2022 年 03 月 31 日 8:00 | 分類 財經 , 金融政策 Telegram share ! follow us in feedly


為了矯正銀行放款過度集中於房地產市場,以及避免資金流向無法提高生產力的部門,金管會在去年(2021 年)底採取措施,對許多大型銀行的房地產業務已有顯著影響。

金管會在去年底採取措施如下:

  1. 拉高不動產授信風險權數來增加銀行從事不動產授信的資本成本。
  2. 為對整個金融機構集團子公司的不動產授信進行控管。
  3. 為金融檢查的範圍與規模,將由銀行與票券業擴大到信用合作社等金融機構,就拉高不動產風險權數而言,金管會於今年2月中旬拉高國銀資本適足率的法人房貸、自然人第三戶房貸、購地、餘屋及工業區閒置土地貸款共五大項風險權數,最高達200%,適用新貸、舊案續貸及轉貸案。

在金管會去年底的房地產管控政策實施後,即有銀行業者表示要禁止新增房貸,接著,在金管會公布新的不動產授信風險權數後,部分銀行在資本適足率可能不足的情況下宣布禁止新增土地融資與建築(土建融)放款,近日,也有大型銀行再次宣布暫緩承作第二戶以上房貸,由此顯見新的不動產貸款風險權數實施後,金融業在不動產授信業務的推動已受到影響。然而,金融業者為了避免遇到銀行法第72-2條的不動產放款上限規定及新規,導致資本適足率不足所做出的政策是否合理,有進一步討論的必要。

對金融業者而言,雖然不動產的授信成本因風險權數調整而增加,但是,其利息淨收入仍會高於一般製造業的企業授信,因此,土建融的業務仍對於銀行的獲利有不小的貢獻。就金融業暫緩承作房貸卻不減少土建融而言,其主要的原因應在於土建融的授信利率往往高於一般房屋貸款,因此,金融業者在不動產的授信上自然以土建融為優先承作對象。

金融業不應僅重視當下的獲利,忽視房市供給過剩所衍生的違約風險

在授信的選擇上雖可以使得金融業的利潤極大,但是部分銀行從去年到今年陸續宣布不再承作消費者房屋貸款,卻繼續承作土建融的做法,兩者是有矛盾的。

首先,當銀行不再承作第二戶的房貸業務時,顯示建商蓋好的成屋銷售量將會大幅減少,此時,銀行對於所有土建融授信放款業務的還款計畫可行性,是否有重新評估是值得注意的,如果沒有,則顯示銀行可能重視獲利,而忽視不動產授信風險。

其次,若銀行一方面暫緩房貸業務,另一方面有繼續進行土建融放款時,則銀行的做法已向政府宣告房地產市場將出現超額供給的現象,且將持續惡化。這是因為房貸業務的減少會影響購屋者的買房意願,或是增加其購屋的門檻,進而導致房屋的市場需求將會減少。此外,續做土建融放款會使得新建房屋的供給持續增加。若有更多銀行續作土建融且暫緩房貸,則房地產市場超額供給的情況將更為嚴重,進而導致房地產市場價格有大幅下跌的可能。

若房地產開發商忽視銀行限縮房貸所可能衍生的房市供給過剩問題,則房屋無法順利銷售或房屋價格大幅下跌,都可能導致部分建商因此發生倒閉,進而使其往來銀行產生呆帳無法收回的情況,銀行所承作的土建融授信將陷入惡性循環,房市價格大幅下滑的結果已可預見。

金管會提高不動產授信風險權數的目的,是為了讓金融業者更審慎的評估不動產的授信決策,然而金融業者創造房地產供給過剩的做法,將使得不動產授信風險大幅升高。

(首圖來源:pixabay

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