不應讓危老建物成為建商規避管制的工具

作者 | 發布日期 2022 年 06 月 09 日 8:00 | 分類 財經 , 金融政策 Telegram share ! follow us in feedly


中央銀行於 2021 年 12 月 17 日調整購地貸款規範措施,新增規範借款人應於「一定期間」內動工興建。今年 1 月 13 日召開「強化銀行購地貸款風險控管措施」會議,促請銀行訂定內規,落實借款人依限動工興建,期限以最長 18 個月為原則。央行對於購地貸款的動工期間可以加速,其主要目的是要避免建商養地。然而,金融業者在進行土地融資與建築融資的授信核貸時,是否重新檢視過去土建融授信的合理性,才是政府矯正房地產政策能否落實的重要關鍵。

動工應是土建融授信的基本門檻

首先,就土建融的授信動工展延而言,不可否認,在央行進行選擇性信用管制前,許多房地產開發商囤地或養地的情況嚴重,為了避免管制,紛紛動工興建,若這些進行購地貸款的建築業者都是在央行祭出選擇性信用管制後才開始動工興建,則這些業者的動工期間應該回溯至其土地融資動用日起算的動工時間,若建築業者的動工時間超過2年、甚至超過3年,再辦理土地融資的展延,若無減降其借款成數或提高其借款成本,則將會讓央行進行選擇性信用管制的效果大幅降低。

動工興建應僅是符合銀行業者進行土地融資授信的目的,然而,若金融機構以此做為符合央行管制要求而進行原條件授信展延,則必然會影響政府房地產管制政策的效果。

危老重建審查,應符合提供人民居住安全的基本需求

其次,央行在此波選擇性信用管制的對象中,排除依據都市更新條例以及都市危險及老舊建築物加速重建條例的重建案件,這是為了提高民眾居住安全所採取的措施,但是,央行也必須要檢視危老都更建物占整體建物的比重,應被列為可以做為核貸是否合理的重要依據,試想,若危老的比重僅占整體建案的1%,則這樣的授信案件與一般土建融授信應無太大差異。

因此,未來政府部門在審核是否符合危老重建的案件時,應就實際的危老比重高低有一較客觀的審核標準,否則,任何建商只要購買危老的建物即可被認定是都市危險及老舊建築物加速重建條例的重建案件,並不合理,這類案件也會讓政府的政策失靈。更重要的是,都市更新事業計畫所需資金而辦理之放款,得不受《銀行法》第七十二條之二之限制,這將吸引土建融比重極高的銀行為了規避銀行法管制而極力爭取。

最後,金融機構若因主管機關過去對危老都更案件的認定寬鬆就均以符合主管機關規定來標榜推動都更案件的成效,這可能讓政府希望提供人民安全居住環境的美意大打折扣。中央銀行在去年底提出新的房地產的選擇性信用管制,金管會於今年2月也提高金融業對於不動產授信的風險權數,藉由提高銀行土建融授信的資金成本來矯正房地產交易市場的扭曲,若主管機關對於上述情況可以加強監理,則有助於落實政府維護市場交易秩序的政策效果。

(首圖來源:shutterstock)

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