利率階梯爬不動,全球超額買房者之後的新難題

作者 | 發布日期 2022 年 06 月 21 日 10:09 | 分類 國際金融 , 財經 Telegram share ! follow us in feedly


疫情期間因儲蓄大增、生活模式改變等因素,美國房屋供不應求導致價格大漲,許多千禧世代年輕買家與家庭在大城市甚至需要競標購屋,出價被迫高過開價。但隨著美國升息,6% 抵押貸款利率讓普通買家負擔沉重,需求顯著放緩,美國貸款業者都稱,將看到非常嚴重的衰退。

現在升息速度史無前例,《彭博》引述房地美經濟學家稱,房貸利率上升速度是 1990 年代中期以來最快,30 年期抵押貸款利率半年上漲一倍,創 1980 年代後紀錄。房價飆升利率也上衝,惡化購屋者的可負擔能力危機。

大多數首次購屋者都是有點儲蓄的單身者或年輕家庭,過去一年美國許多新聞報導稱 30~40 歲千禧世代是撐起美國房地產繁榮的支柱,現在隨著利率上升,這些普通家庭必須將年收入四分之一以上花在抵押貸款,超過 2000 年代中期平均 24%。還沒買房則開始觀望,利率高升將許多潛在買家拒之門外,減少房屋競爭,房價勢必修正,凱投宏觀 (Capital Economics) 預期明年中,美國房地產價格可能每年收縮 5%

房地產銷售需求下滑已導致貸方和代售公司裁員。美國房產交易商 Redfin 裁員員工總數的 6%Compass 計劃裁員約 10%。美國最大抵押貸款機構富國銀行 (Wells Fargo) 表示,與前三個月相比,預計第二季住房貸款部門的收入將下降接近 50%

迅速升息可能先引發家庭債務危機

股價暴跌和升息新時代背景下,房價很難不受影響,但專家認為,像 2008 年金融危機後房市崩盤不太可能發生,因需求仍遠超過房屋供應。凱投宏觀預計,到 2024 年底,房地產價值將反彈至 3% 年增長率。房地美也認為,到目前房地產市場放緩應視為鐘擺回到中心,而不是危機。

但即使房屋市場尚未發生崩潰危機,迅速升息可能先引發家庭債務危機。《彭博》關於瑞典房產泡沫的報導指出,疫情期間大量瑞典人利用前所未有的央行刺激措施升級到更大房屋,房價飆升至歷史新高,但長達十年的房地產繁榮時期已讓瑞典人積累高負債,債務占家庭收入 200%,是七國集團最高,現在隨著金融條件收緊,加劇經濟放緩的風險。瑞典央行 4 月將利率從零上調至 0.25%,升息腳步未止。

房產網站 Realtor.com 首席經濟學家 Danielle Hale 表示,當消費者對經濟、工作和財務狀況感覺良好時,更傾向買房等大宗商品,這對許多人來說是一生最大投資。由於不知道現在或未來市場會發生什麼事,現在許多購房者選擇等待,沒被捲入假樂觀情緒,可能是幸運的一群。相對更多房價暴漲期間首次購屋的年輕家庭,面對超過負擔的房價已夠辛苦,眼看利率又升,未來 20~30 年的痛苦指數只會更高。

(首圖來源:Flickr/Will Buckner CC BY 2.0)