5 月綜所稅申報季來臨，財政部在 2023 年底至今共頒布兩項房屋新制，分別為下修豪宅成交門檻與放寬繼承持有時間判定，針對民眾在申報售屋所得可能產生的影響，永慶房屋提醒民眾可以留意這些節稅妙招。
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，房地合一稅上路以前，也就是在 2015 年 12 月 31 日前取得的房屋，賣房所得須併於隔年度 5 月綜合所得稅申報，而 2016 年起取得的房屋，售屋所得納稅則適用房地合一稅，必須在產權移轉登記完成後的 30 日內申報，所以若是在 2015 年底前取得，並在 2023 年間完成房屋買賣的民眾，售屋所得記得要在今年 5 月完成申報繳稅。
售屋所得的計算要依照「房屋出售價格──房屋原始取得成本－必要費用=所得」，若房屋取得時間是在實價登錄上路以前，已經查不到買價，也無法提供取得成本證明，售屋所得就得採取「設算課稅」方式計算「房屋評定現值ｘ各縣市地區設算比率=所得」，而若售出總價符合豪宅交易認定標準，計算方式則不同，售屋所得為「出售總價ｘ房地現值比例(房屋評定現值/房屋評定與土地公告現值總額)ｘ17% 設算所得比率=所得」。
陳俊宏提醒，財政部為讓售屋所得稅基更貼近實情，今年訂定「2023 年度個人出售房屋財產交易所得計算規定」，下修各縣市豪宅交易的認定標準，台北市由 7,000 萬元下修至 6,000 萬元；新北市從 6,000 萬元下修至 4,000 萬元。
桃園市、新竹縣市、台中市、台南市及高雄市，從 4,000 萬元下修至 3,000 萬元；其他地區則從 4,000 萬降為 2,000 萬元，而若是在 2023 年賣出的房子，售價剛好符合下修後的豪宅交易標準，又無法提出取得證明時，就得依豪宅標準計算售屋所得，將是此波「下修豪宅成交門檻」受影響最大的一群人。
以台北市售價 6,000 萬元房屋為例，假設房屋現值為 400 萬元，下修豪宅交易門檻前，所得計算則為 400 萬元乘上台北市設算比率 45%，須申報 180 萬元，改制後若認定為豪宅交易，假設出售時房地現值比例為 30%，再乘上 17% 設算所得比率，將有 306 萬元必須得併入財產所得稅申報（600 萬ｘ30%ｘ17%=306 萬），因應新制上路，民眾千萬注意是否核實申報，以免日後遭稅徵機關追稅與處罰。
針對連續繼承，財政部去年底放寬持有時間的認定標準。陳俊宏說明，過去若發生繼承再繼承情形，持有房屋時間僅能追朔至前一手，因此售屋所得恐因短期持有被課徵重稅。依照房地合一稅規定，房屋持有 2 年內轉售所得稅率為 45%、2 年至 5 年為35%、5 年至 10 年為 20%、10 年以上則為 15%，而新制放寬為同一房屋自買賣取得日開始後，無論經過幾次繼承都可累計持有時間，就可避免爸爸過世將房屋繼承給媽媽，媽媽再繼承給兒女時，兒女轉售卻被課徵重稅的情形。
針對繼承而來的房屋，究竟售屋所得併入綜合所得稅申報，依累進稅率繳納 5 至 40%，還是適用房地合一稅，依持有時間繳 15 至 45%。陳俊宏說明，得視取得或繼承房屋的時間而定，共有三種情形，一是假設繼承時間點為房地合一稅上路前，也就是 2015 年 12 月 31 日前，則售屋所得就得並於 5 月的財產交易所得一起申報。
陳俊宏補充，二是若在 2015 年 12 月 31 日前取得房屋，但繼承時間點發生在 2016 年之後，則新舊制都適用，可選擇最優惠方式申報；三是若取得房屋與繼承時間點都在 2016 年以後，則適用房地合一稅制。
而繼承的房屋若有尚未償還的抵押貸款債務，債務減去賣屋時的房屋評定與土地公告現值總額，若有剩餘屬於繼承取得房屋的成本，可以從售屋所得中扣除，達成節稅的效果，至於繼承後無力償還貸款、被迫賣屋的情形，陳俊宏補充，能申請非自願性出售房地產，適用稅率是 20%，就算房屋持有時間在 5 年內也適用。
（首圖來源：永慶房屋）
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