央行利率連四凍！加強金檢緊盯行庫內控恐讓「房市出現三大變化」

中央銀行今日舉行 2025 年第一季理監事會，決議利率維持不變，政策利率連四凍，重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率將維持在各為 2％、2.375％及 4.25％，未再提出第八波房市信用管制措施，但定調加強金檢緊盯行庫內控。

央行總裁楊金龍表示，由於美國總統川普 2.0 不確定性大，全球經濟成長降溫，預估恐影響台灣經濟成長力道，央行下修今年經濟成長率至 3.05%，而台電電價漲幅尚未確認，因此仍維持今年通膨率預估值，預測消費者物價指數（CPI）及核心 CPI 年增率分別為 1.89%、1.79%，略低先前。

房市前景仍不明朗

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，2024 年 9 月央行第七波信用管制措施效果顯著，餘波尚在，全台房市已陷入急凍，因此這次央行再次按兵不動，讓產業有喘息空間，以免房地產市場「硬著陸」傷及總體經濟。

徐佳馨指出，全台投資買盤消散，回歸剛性自用市場，雖然都會區預售價格仍相對穩固，增幅已明顯受限，而房貸利率已與市場利率脫鉤，同時又透過金檢深入調控，央行短期內暫不出招也在意料範圍，目前全球政經局勢前景不明，過於孤注一擲恐殃及總體經濟。

央行盯上週轉金

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行先前就透漏以金檢取代第八波管制，但其實光金檢就讓銀行端神經緊蹦，央行採取全場緊迫盯人式的防守，銀行一方面整體資金仍吃緊，也開始對於客戶條件審慎檢視，民眾也感受到現在房貸申貸不易，預估年底前房貸仍將維持緊縮的狀態。

曾敬德指出，央行雖然沒再出重手，但仍指出未來的金檢方向，包括銀行辦理購屋貸款與房屋抵押貸款轉增貸的週轉金貸款列為檢查重點，顯示央行已經開始關切週轉金的資金流向，未來必要時會去辦理跨行資金流向檢查，避免借款人利用銀行搬家的行為違規。

央行針對購屋貸款與房屋抵押貸款轉增貸的週轉金貸款列為檢查重點，包括一、相關貸款資金是否流向購置其他不動產，合計貸款成數有無超過法定上限；二、是否利用貸款資金清償原有購屋貸款，俾新購房屋免受第二戶購屋貸款條件限制；三、有無重新鑑價提高貸款金額或延長寬限期，違反本行規定；四、必要時辦理跨行資金流向之檢查，避免借款人利用銀行不易跨行追查規避。

房市警報未解除

中信房屋研展室副理莊思敏認為，以現在的經濟環境來看，房市仍然面臨兩大風險。第一個風險就是從去年延續到現在的「貸款難」問題，這次央行在會議中也有提到「將持續關注銀行信用資源集中不動產貸款情形」，民眾的貸款難度、房貸利率也變得越來越高。

莊思敏指出，第二個風險是川普關稅戰蠢蠢欲動，給國際政經局勢增加很多不確定因素，這種不穩定的氛圍，讓部分購屋民眾的信心開始動搖，而若貿易戰推升全球通膨壓力，各國央行可能被迫升息，台灣央行難以置身事外，屆時不僅房貸利率增加，購屋負擔將加重，更讓房市雪上加霜。

針對有購屋計畫的民眾，莊思敏建議應謹慎評估財務狀況，維持良好的信用紀錄，盡量多準備一些自備款，買房時也要以自住需求為主，優先考慮生活機能完善、產業發展成熟、人口穩定的精華地段，這些區域抗跌性強，保值效果也更好。

房市恐有三大變化

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴指出，現今房市放款緊縮，各大行庫內控「以價制量」，即便央行未升息，五大行庫新承做房貸利率，已來到近 16 年新高，淡化調整利率的必要性，但後續應會在既有政策上強化金檢，藉由要求第一線的行庫自我約束，取代更激進的管制規範。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，財金部會除打炒房信用管制，並對金融行庫進行業務檢查，督促銀行落實政策，而行庫面對金檢若有缺失，不僅需檢討改善，也有遭到實際裁罰的案例，因此金檢的威力並不亞於信用管制，預計將使房市出現三大變化。

首先是財金部會針對新青安身分查核、豪宅鑑價及建商限期開工等措施緊盯，新青安違規戶若被揪出後，因貸款年期縮短、利率提高，每月還款金額增加，部分負擔能力有限的屋主，不排除急售出脫，再來是近期部分公股行庫雨天收傘，鑑價及放款都更保守，消費者若難以取得足額貸款，將下修購屋總價保留應對彈性，使市場進一步中低總價物件靠攏。

第三是建商購地貸款方面，陳定中指出，官方要求行庫追蹤有無遵循 18 個月內開工規範，否則將收回貸款、拉高利率，由於當前市場買氣冷淡，業者開工推案的風險較高，因此資金靈活度較低的建商，恐暫緩購地推案，而在部分業者減量經營的調節，後續市場供給量將從高峰回落。

（首圖來源：中央銀行）