房市最重要的 329 檔期，今年建商推案量逾新台幣 8 千億元，創史上次高；但買氣不振，今年移轉棟數預估只有約 30 萬棟，是近六年新低。多空交戰下，房市接下來到底該怎麼看？
關鍵時刻，《商周訂戶俱樂部》3月26日邀請三位業界第一名專家，線上直播為訂戶提供獨家房市解析，即時解答「該不該買？買在哪？買什麼？」三個最重要問題。
▲ 商周總主筆呂國禎（左起）、住商企研室執行總監徐佳馨、樂居科技創辦人李奕農、高力國際業主代表服務部董事黃舒衛。
老牌不動產顧問外商專家：今年房市交易量恐跌三成
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，許多建商會選329檔期推出建案，但儘管今年案量大，但他認為「今年這檔期表現不會太好」。
他預估，今年房市整體交易量將較去年衰退，下跌幅度至少兩三成。為什麼？第一，去年基期太高，去年新增購屋貸款餘額高達兆元以上，甚至是十年前近五倍，可是當基期過高，今年就不易維持在高峰，轉為降溫。
第二，央行管制措施不會鬆綁。因為政府新青安政策，房屋交易爆表，市場過熱，央行去年9月祭出第七波信用管制，收縮資金，藉此壓制房市，引發「錢荒」，買房貸款不易。
「整個銀行錢荒問題是沒辦法輕易解決的，」黃舒衛認為，因為房市去年以前太熱，央行管制措施短期不會放手，「三至五年，（購屋者）基本上還是得承受不容易借貸的壓力」。
不過，他也認為，雖然房市交易冷淡，房價上漲幅度出現走緩，但大幅下修也不容易，縱使2008年金融海嘯，單季房價修正約一成多，但隨即彈升，可見當經濟並未陷入衰退，房價沒有過度悲觀的理由。
別人恐懼，我們就該貪婪。房市冷淡，但這也是自住客最佳看房、議價的時刻，但怎樣才能挑到對的時機進場、買在對的地點呢？
掌握最多房市數據的人：三關鍵指標找出買房潛力區
樂居創辦人李奕農提供三個關鍵指標，判斷最佳進場點及買房潛力區。第一個指標是預售屋交易量，他表示，這是領先指標，當預售屋月平均交易量超過7千至8千件時，代表房市景氣將往上，反之則往下。
台灣預售屋交易量在去年6月抵達高峰，超過1.5萬件，隨後一路下跌，到12月時跌破5千件，房市景氣的確出現反轉。
第二個指標，是新案待售存量，簡單來說，這個指標是衡量建商手上有多少新房子。李奕農表示，去年9月降至12.1萬戶，低於五年平均值，代表景氣相當熱，但若數字開始上升，就代表景氣轉冷。
他指如果發現數據增加，且建商庫存又是成屋，為了避免折舊，就可能降價去庫存；如果建商手上多是預售屋，頂多收起來不賣，新案降價機會就不大。
第三個指標，是二手市場待售量，以此觀察屋主是否把房屋拿到市場銷售。他表示，新青安上路後，市場委售物件大幅下降，代表房市轉熱，但如果二手待售量偏高，也就是屋主因貸款問題或想獲利了結，將出現賣壓。
這三個指標不只能預測房市走向，也可分析各區域狀況。
李奕農舉例，台中海線等區域因新案、二手待售量同步增加，就需要注意房價變動；二手待售存量減少的區域，如台北市南港、中山及高雄鼓山區，則相對有撐。
兩岸第一大房仲執行總監：小宅變主流，新商模誕生
不但要知道買在哪，台灣房子「又貴又小」新趨勢，也改變買房邏輯。
兩岸第一大房仲品牌、住商企研室執行總監徐佳馨指出，房子又貴又小的最主要原因，不只是土地、營造等成本增加，還跟建商為了順銷的策略，以及購屋者偏好，考慮容易轉手等有關。
台灣雖然面臨少子化，可據國發會資料顯示，家戶數卻持續增加，且到2041年都不會改變，這意味台灣從大家庭轉型為小家庭，甚至單身居住，房屋也朝小宅化。
「不過很多小宅是『麻雀雖小，但五臟不全』，機能並不好」，她提醒，縱使買了小宅，但房屋品質和空間規畫必須更注重，生活機能等不能打折扣，這樣才住得舒服，未來也更容易轉手。
不少非住宅業者都看到台灣高齡化、少子化及小宅當道商機，轉為延伸出新商業模式。徐佳馨表示，書店等業者開始與建商合作，成為公設之一，提升住宅質感和便利，這種「跨界結盟」讓台灣住宅市場出現新風貌。
（作者：馬自明；本文由《商業周刊》授權轉載；首圖來源：shutterstock）
科技新報粉絲團
加入好友
訂閱免費電子報
