房市迎來寒冬，住商機構根據聯徵中心資料統計，六都 2025 年第一季房貸件數較去年同期大減約 1.6 萬件，年減幅高達 36.3%，顯示買氣明顯萎縮，但新青安累計破 11 萬戶，不受銀行法天條限制，受理總金額突破 9,300 億元，其中台灣銀行響應政策最積極，受理件數逾 3 萬件，占 4 成。
熱錢潮水退了
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，統計發現，2025 年第一季六都購屋貸款樣本數明顯下滑，從 2024 年同期的 4 萬 4,082 件，驟減至 2 萬 8,078 件，年減幅高達 36.3%，其中台北市從 4,215 件降至 2,513 件，減幅達 40.4%；新北市從 1 萬 1,459 件降至 6,385 件，年減 44.3%。
桃園市從 8,158 件降至 5,645 件，衰退幅度達 30.8%；台中市降低 25.3%，從 8,200 件減少至 6,127 件，減幅在六都中最輕微，而台南市減幅最劇烈，從 4,394 件降至 2,110 件，大減 52%，至於高雄市從 7,656 件降至 5,298 件，減幅達 30.8%，而整體而言六都呈現不同程度的萎縮。
賴志昶指出，六都房貸件數同步衰退，反映自去年下半年央行啟動第一波管制，已讓市場景氣大幅衰退，加上各大行庫面臨滿水位問題，購屋貸款延撥、排隊情況頻傳，市場購屋動能明顯疲弱；其中台南市因科學園區議題，短期內吸引投資、置產族群湧入，但市場反轉時，熱錢就容易退去。
銀行仍在限縮
從核貸成數表現來看，六都整體均呈現下修態勢，只有台中市平均核貸成數由 72.7% 微幅上升 0.1 個百分點至 72.8%，其他五都貸款成數全數縮水，又以台北市跌幅最深，由 71.7% 下滑至 68.6%，平均貸款成數跌破七成門檻。
賴志昶推估，北市房價高漲，區域不少個案已突破豪宅線，讓貸款成數下滑不少，加上北市買方不少為高資產或多戶族群，首購比例相對低，在兩大因素干擾之下，令台北市第一季平均核貸成數跌破七成大關。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，現今不少購屋人糾結在利率，殊不知成數至為關鍵，簽約前宜評估自身資金調度狀況，否則申貸條件越趨嚴苛，貸款成數亦不斷下修，難保買不到愛屋還面臨違約問題，恐怕得不償失。
新青安累計破 11 萬戶
與之相反的是新青安的部分，日前傳出部分民眾因薪資受限，結果公股行庫連袂發表澄清聲明，使新青安再度成為輿論焦點。台灣房屋根據財政部數據，統計 2023 年 8 月新青安上路以來，八大公股行庫的申辦狀況，截至今年 4 月，新青安共受理約 11.9 萬戶，受理總金額突破 9,300 億元。
台灣房屋集團趨勢中資深經理陳定中表示，新青安為政策性優貸，僅限公股行庫辦理，一般民營銀行無法申辦，也讓公股行庫在新青安政策上路後，房貸業務量明顯增加，其中受理案件最多的台灣銀行，因據點涵蓋所有縣市，存款餘額為全台所有銀行之最，放款量能相對強健。
受理件數居次的土地銀行，由於是專業銀行，不受銀行法 72-2 條放款上限天條約束，承做房貸的彈性較大，值得一提的是，土銀 2025 年新青安申辦狀況較去年同期成長近 6 成，今年前四個月受理件數逾 4,600 件，暫居龍頭，而合作金庫是全台分行數量最多的銀行，爭取客戶頗具地緣優勢。
小心這三類物件很雷
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前銀行內控嚴謹，申貸人的收支狀況、信用條件，以及擔保品的所在地段等因素，都會影響最終的放貸條件，即便符合新青安貸款資格，行庫放款也從嚴評估。
張旭嵐指出，財務正常的首購族，核貸成數可能在 75% 到 80% 之間，部分物件鑑價也可能不及合約價，導致自備款比例須大幅提高，其中有三類物件容易落入難貸區，首先是「蛋殼新屋」，這類新興重劃區發展尚未成熟，推案量大，空屋率高，轉手不易，容易因鑑價不足導致貸不滿。
張旭嵐分享，再來是「蛋白老屋」，精華區的老屋都更或自住效益，因此價值穩定，不過若非屬交通便利的老屋，有可能鑑價不高；最後是「蝸居小宅」，現在小宅當道，不過 12 坪以下物件常被視為投資型物件，不少銀行直接拒絕收件，因此建議首購族要至少以 15 坪以上為購屋標準。
張旭嵐強調，從去年中至今，房貸申辦卡關已累積許多民怨，加上打炒房確實已達到為市場降溫的政策目標，因此本週的央行理監事會議是否會調整信用管制政策，讓行庫有更大的放貸彈性，將是後續房市的觀察重點。
（首圖來源：台灣房屋）
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