永慶房屋今日舉辦第三季房市展望，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，2025 上半年房市呈現「量縮價緩跌」，全年交易量預估跌破 28 萬棟，回到 2019 年這一波起漲點的紀錄，但預售屋與中古屋的價差創六年新高，至於賣方能接受 9% 議價率，而實際買方有 9%~15% 的議價率。
2025 上半年房市量縮價緩跌
葉凌棋表示，2024 年銀行房貸緊縮與第七波信用管制持續，市場交易熱度明顯降溫，今年關貿戰影響，股匯市大幅震盪，沒有人能預測川普的下一步，未來經濟走向充滿不確定性，雖然央行預測全年經濟成長率仍能保 3%，但房市將間接受衝擊，因此下修 2025 年房市交易量預測。
葉凌棋指出，觀察上半年表現判斷，依目前市況推估，預估 2025 年全年交易量約 27.2 萬至 27.9 萬棟之間，整體將跌破 28 萬棟大關，年減 20%~22% 左右，回到 2019 年的交易量水準，而七年前正是這波房產起跑年，所幸沒有到上波最低點。
預售屋與中古屋的價差大
根據內政部實價登錄資料統計，葉凌棋表示，觀察 2020 年至 2025 年預售屋與中古屋的平均單價發現，六年間七都預售屋價格大漲，而中古屋房價漲幅相對和緩，讓七大都會區預售屋與中古屋價差幅度出現持續擴大的趨勢，創近六年新高紀錄。
葉凌棋說明，進一步觀察七都 2025 年預售屋與中古屋價差幅度發現，台中價差逾七成最多，較 2020 年有明顯增長，持續拉開差距，而新北、高雄也有六成以上的價差，至於桃園、新竹縣市的差幅則不到五成，相對和緩。
降價仍是促進成交關鍵
葉凌棋分析，根據六都地政局公布數據，今年 1~5 月六都建物買賣移轉棟數較 2024 年同期減少 27.1%，顯示 2025 年至今全台房市交易量低迷，市場觀望氣氛濃厚，如何打破房市交易僵局，價格將是重要關鍵。
若從七都成交議價率來觀察，葉凌棋說明，4~5 月七都成交議價率普遍維持在 9.8%~13% 高檔水準，相較去年房市高點，七都成交議價率皆有擴大，顯示目前市場氛圍逐漸轉冷，賣方為求加快成交步調普遍願意稍微調整價格，議價空間拉大，使得近幾月成交議價率均維持高檔。
葉凌棋認為，若以成交議價率區間來觀察，4~5 月七都成交議價率 9% 以上交易量占比均超過五成，顯示降價幅度高較能爭取成交的機會，至於賣方能接受 9% 議價率，而實際買方有 9%~15% 議價率，顯示「降價促成交」仍是目前房市交易關鍵。
2025 年第二季七都房價緩跌
永慶房產集團研展中心總監郭翰分析，根據「政大永慶即時房價指數」顯示，2025 年第一季呈現買賣雙方價格認知拉鋸，七都房價指數季增均在 ±1% 內，房價陷入盤整，但 2025 年第二季房價指數再度小幅下修，反映市場買氣降溫，房價呈緩跌走勢。
進一步觀察七都房價指數變化，郭翰指出，台北、桃園與高雄跌幅較輕，跌幅在 1% 內，新竹縣市季減 1.3%，新北、台中、台南較 2025 年第一季下跌 2% 以上，跌勢較明顯，後續關注下半年出口是否出現急劇變化、7 月對等關稅、8 月美中談話為觀察指標。
（首圖來源：科技新報）
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