中國客戶重登美國房市海外冠軍買家

近年來，中國買家正以驚人的速度湧入美國房地產市場，再度成為美國住宅房市最大的海外買家。根據全美房地產經紀人協會（NAR）最新統計，在 2024 年 4 月至 2025 年 3 月短短一年間，中國買家共買下了 11,700 套美國住宅，幾乎相當於平均每天購入 32 套房產，總交易額高達 137 億美元──遙遙領先其他外國買家。

翻倍成長，重奪海外買家之冠

NAR的報告顯示，中國買家在美置產的熱情不減反增，購買力更是大幅飆升83%。在2024年4月至2025年3月這一年，中國買家砸下的137億美元房產金額幾乎是前一年的兩倍，購房套數也翻倍至11,700套。值得注意的是，在此之前，由於疫情和中美關係等因素影響，中國買家的海外購房曾一度放緩，2023年時加拿大取代中國成為美國房市最大的外國買家。然而隨著近年情勢變化，中國買家強勢回歸：2025年中國買家再次登頂美國房市外國投資者榜首，成交額幾乎相當於第二名加拿大買家的兩倍之多。加拿大買家在同期購買了約10,900套住宅，總額約只有62億美元；其他主要外國買家如墨西哥、印度、英國等的投資額度也遠遠不及中國買家。中國金主以新台幣近千億元的年度掃貨金額，將傳統上活躍的加拿大、墨西哥等買家甩在身後。

NAR指出，2025年這波國際買家回流、是自2017年以來首次出現的年度增長，但外國購屋總量（78,100套）仍是2009年以來的第二低點。近36%的中國買家將房產買在加州，尤其是華人社區密集、教育資源豐富的城市，如南加州的爾灣等地；加州以外，中國買家購房最多的州是馬里蘭州和紐約州，各占9%左右──加州深厚的華人社區，以及擁有史丹佛、加州大學系統等眾多世界知名學府，是吸引中國買家的重要原因。

許多中國富裕家庭為了子女教育，傾向在大學城或優質學區附近置產，順帶享受周邊完善的華人生活環境。NAR調查也發現，大約66%的中國買家購房用於自住，包括做為主要住所、供子女留學居住或度假用途。這說明相當多中國購房者其實是為了家庭生活考量而購入美國房產，而非純粹的投機炒房。當然，仍有部分中國買家將美國房產當作投資工具或出租收益來源──約22%的受訪者表示購房是為了收租，另有5%是購買度假別墅。

愛買高價豪宅，全現金出手成常態

中國買家特別青睞高價豪宅、且偏好以現金一次付清──中國買家購買的房產平均價格高達120萬美元，約合新台幣3,600萬元。這個數字是美國住宅全國中位數房價（約49.4萬美元）的兩倍多。一位中國買家買一棟美國房產的花費，等同於普通美國買家購買兩棟房子的金額。拿其他國家來相比，就知道差異：加拿大人購買美國房屋的平均價格約在50多萬美元，墨西哥買家約70多萬，印度買家約40多萬，英國買家約60多萬美元。相比之下，中國買家的購屋價格明顯高於他國。

除了許多中國富裕人士本身資金充裕，能夠一次性支付動上百萬美元的房款外，目前美國房貸利率過高也是原因之一。過去一年美國30年期房貸利率一度飆破8%，即使近期略微回落，但仍有6%以上。對於不缺現金的買家而言，貸款成本反而比現金更高。此外，美國房市近年供給吃緊、熱門房源供不應求，買家競爭激烈。全現金出價通常更容易獲得賣家青睞，交易流程也較快，因而中國買家為了搶下中意的房產，傾向直接以現金成交。當前許多美國本地買家因房價高漲與利率高昂而裹足不前，市場需求偏弱，反倒讓有能力現金購屋的海外買家看準時機、大舉進場。

對這些財力雄厚的中國買家而言，在美國「用錢買時間」可以更快成交，也能繞過繁瑣的貸款程序和成本，可謂一舉多得。

美國房市的機遇與隱憂

房地產網站Realtor.com的分析師指出，國際買家的興趣對銷售遲滯的賣家而言、不啻為一場及時雨，消化了一些原本可能滯銷的庫存。對賣家和整體經濟而言，這些跨國資金無疑提供了整體資金的流動性；然而另一方面，外國熱錢也引發各地區對房價負擔變化與國家安全的擔憂。

美國房價連年高漲，全國許多主要都會區的購房開支已超過家庭收入的30%標準，住房負擔危機愈演愈烈。不少美國民眾擔心，實力雄厚的海外買家（尤其是中國買家）推高了房地產價格，讓本地剛需買房族更難買得起房──雖然NAR的數據顯示外國買家購房量僅占美國房屋銷售總量約1.9%，很難說是推升整體房價的主要因素；但在某些熱門城市，外國資金的確可能助長房價上漲，擠壓本地中產階級的購房空間。

從中國自身角度看，富人熱衷海外買房也帶來資金外流的隱憂。當大量民間資金透過各種方式流向海外房地產時，中國境內的投資和消費勢必受到影響。中國政府自2016年起加強資本管制，限制企業和個人將錢匯出境買房、購買高價保險產品等，就是擔心資金外流削弱國內經濟。

尤其中國本土房地產近年深陷困境：2023年以來多數城市房價停滯甚至下跌，今年前兩個月全國新建住宅均價較2023年4月高峰時暴跌22.6%。房企公司的爆雷違約潮讓人擔心、導致購房者信心不足。對手握巨額資金的中國富裕階層而言，自家缺乏可靠的不動產投資，才會將目光投向海外。大量資金出走不僅加大人民幣貶值壓力，也讓中國經濟少了民間投資的動能。

目前資金外流規模已超過10年前中國房市低迷時的水準，凸顯出民間對本土經濟前景的疑慮。長期而言，如何留住這些民間資本在國內投入實體經濟，將是中國當局面臨的一大挑戰。

美國地方政府對外國買家收購房地產也日益警惕──尤其是來自中國的買家，有時會被與地緣政治安全議題掛鉤。一些政界人士質疑中國資金大舉收購美國土地和房產，可能帶來國安隱憂或資源壟斷的問題。美國已有多個州推動限制中國人購買房地產的法案。例如佛羅里達州州長在2023年5月簽署了SB264法案，禁止中國公民（以及俄羅斯、伊朗等少數國家公民）在佛州購買住宅、農地等不動產，即便是合法在美居住的中國公民也受限制。類似的立法動作在德州、路易斯安那州、阿拉巴馬州等也有人提案討論相關限制。

（首圖來源：Unsplash）