央行打房下的「購屋困境」：交易量凍結，房價卻依然高不可攀

近兩年來，央行針對房市陸續祭出限貸令、信用管制等措施。這些政策的初衷十分明確：打擊投機炒作、壓低房價，讓真正有需求的購屋族能夠負擔得起。然而，結果卻出乎許多人的預期，雖然交易量明顯下滑，買氣也冷卻，但房價卻幾乎沒有鬆動。

對許多首購族來說，這種「量縮價穩」的市場，比房價持續上漲更令人無力，因為既看不到下跌的希望，也難以負擔現有的高價。究竟為什麼房市會陷入這種「凍結」狀態？

交易量降溫，房價卻不跌的結構性原因

一般認為「成交量下滑就會帶來價格下跌」，但房市運作並非如此單純。首先，屋主大多缺乏急售壓力，尤其在低利率的環境下，持有房產的成本並不高，因此多數賣方選擇觀望，而非降價出脫。再加上土地成本與營建成本持續居高不下，新屋供給價格有一定的底線，建商自然不願輕易讓利。

此外，自住需求雖然受到政策抑制，但仍持續存在，形成價格的支撐力。這些因素互相作用，導致市場進入「量縮價穩」的局面，讓買方寄望價格大幅修正的想法顯得不切實際。

政策抑制資金，但也讓買方更難進場

央行打房的另一個影響，是提高了購屋的資金門檻。選擇性信用管制、貸款成數下調、第二戶以上貸款限制等措施，雖然有效遏止了投資客的槓桿操作，卻也讓自住族面臨更高的購屋難度。

許多首購族因貸款成數不足被迫準備更多自備款；部分收入不穩定的家庭，甚至因銀行審核標準趨嚴而無法順利貸款。結果便是「想買的買不起，能買的不敢買」，市場因此進一步陷入低度交易的僵局，房價卻仍舊固守在高檔。

購屋族如何在凍結的市場找到突破口

在這種環境下，與其被動等待房價下跌，不如採取更務實的策略因應現況。購屋族可以先調整預期，例如選擇小坪數、次要地段或新興重劃區，以降低總價壓力。同時，交易量低迷時，議價空間往往比熱絡時更大，買方可藉此爭取更有利的成交條件。

善用政府提供的青年安心成家貸款與地方補助，也能有效減輕資金負擔。換言之，真正的關鍵並非等待價格崩跌，而是在現有的政策與市場條件下，找到相對合理的進場機會。

未來房市可能出現的變化

雖然短期內房價難以下跌，但房市仍有可能隨著政策與市場條件的變化而逐漸調整。如果央行因通膨或經濟走勢調整利率，房貸負擔增加，部分資金壓力較大的多屋族可能被迫出售物件，市場上將出現更多議價空間。同時，政府若加速推動社會住宅、危老重建與都市更新，將有助於釋放更多供給，緩解長期以來的供需失衡。

另一方面，人口結構與區域發展也將成為影響房市的重要因素。少子化與人口外移，可能使部分縣市的房價逐步回到合理水平；而新興重劃區或交通建設完善的地段，則可能因相對親民的價格與發展潛力，吸引自住族群進場。對購屋者來說，這些變化不僅是挑戰，也是機會。與其被動等待整體市場的劇烈轉折，不如掌握區域性的調整契機，才能在高房價的環境下找到突破口。