面對房價高漲的居住環境，如何解決人民住的需求，已成為各國執政黨面臨的重要挑戰。本專欄在前一篇文章中提到「金管會維持高房價只會讓內政部繼續提高租屋補貼」，這是因為，當金管會豁免新青安貸款在銀行法第 72-2 條的管制之外後，社會輿論普遍認為金管會是在維持高房價，高房價也表示買得起房子的消費者將愈來愈少。
因此，政府的新青安政策將房貸最常延長至40年就成為許多人買房的誘因，然而，當房價愈高時，伴隨的往往是租金的提高，因此，如何營造友善的租屋環境又成為政府須關注的另一個重要課題。
政府應務實面對高房價所衍生的居住問題
在政府宣布新青安貸款的同場記者會時，行政院也公布「婚育宅 優先住 加碼補－青年婚育租屋協助專案」，內政部一方面推出「租金補貼金額加碼」，另一方面要管制租金的調整，換句話說，行政院將買房與租房同樣受到房地產市場價格影響的問題，用不同的政策來處理。
若是消費者面對的買房與租房阻礙因素不同，則政府用不同的政策處理不同的問題是對的，但是，若消費者因為房價太高而需要分期款40年且拉高貸款比重才可以擁有自己的房子，則消費者面對的問題就不是「貸不到」而是「貸不夠」，故新青安會有大量申請案件，就是反映台灣高房價的事實。然而，政府的作法不是利用手上的資源，來打擊炒房，反而放寬管制來鼓勵銀行承做新青安貸款，維持高房價，同時，也加碼補助租金來間接補助房東繳高房價的貸款。
就高租金而言，若房地產的交易因為銀行法第72-2條的限制而降低，則市場的交易量會先下跌後，才會反映在價格的下跌。但是，在金管會豁免新青安後，交易量可能會停止下跌，房屋價格下跌的可能性也就大幅降低，此時，因房價高而無法買房需繼續租房的租客將會愈來愈多，即租屋需求也會居高不下。
若政府對租金進行管制與提高租屋管制，則可以合理預期，在租屋需求相對高出供給許多的區域中，房東可能會大幅提高租金或不租，這是因為，租客可能在這些熱門區域難以找到適合的房子，因此，這些租客對於價格變動的反應也會較低，即房東可以將租屋管制成本反映給租客的可能性就會愈高，上述的經濟誘因是人類的經濟行為，政府不應忽視。若此，則政府的政策將會同時讓房東與租客同時受傷害，這是政府修法前要了解清楚的。
不是國外有政策 台灣就要學
不可否認，居住問題是各國均面對的棘手問題，居住問題的根本原因是來自房價高所致，要找到解決高房價的問題必須要降低投機炒房與囤地的誘因。租屋管制雖在許多先進國家已有實施，當我們想要引用國外政策的例子時，我們應了解這些國家的政策制訂者是否已有效解決高房價與居住問題，若僅是認為別人有則台灣也可以有，則這樣的政策仿效並沒有理解問題的本質，甚至不了解問題在哪裡，這也是許多政策建議時會遇到的盲點。
試想，當你完全仿效大谷翔平訓練清單時，也不可能讓自己變成台灣的大谷翔平，因為你跟大谷有其他外部條件的差異。就像台灣許多政府單位喜歡以新加坡來做為台灣借鏡時，都忘記了台灣與新加坡兩國政治、經濟與社會結構的差異，若無法了解社會問題的本質而僅是借鏡他國政策，這樣的建議將不具意義。
最後，政府希望避免租金不合理的調高前，要先定義「不合理」，若政府房認為價上漲沒有不合理，物價上漲沒有不合理，則租金提高的幅度低於房價或物價漲幅時，為何租金的上漲是不合理的，政府應先有完整的說明。若租金不合理的感受是主觀認定，則政府要修法來處理民眾主觀感受，則政府的修法就會受到民粹控制而失去執政的方向，進而做出以偏概全的錯誤政策，這是政府要謹慎面對的。
（首圖來源：pixabay）
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