50 年房貸真能圓夢？小心變成「一生負債」

在高房價、高利率成為新常態的當下，「50 年房貸」被包裝成一帖能讓人人輕鬆買房的萬靈丹。川普政府喊出的這項政策，看似讓首購族更容易跨進門檻，實際上卻是一個把財務風險推往未來、讓購屋者負擔更沉重的長期機制。

房貸不是越長越好，因為房價不是靠延長年限就能變便宜；更重要的是，房市的真正問題從來不是「大家房貸還太快」，而是房源不夠、成本過高、利率居高不下。延長還款年期只是延遲痛苦，甚至把許多人推向「一生繳不完」的債務循環。當表面上月付看似輕鬆，但背後每一筆攤還、每一年利息都在吞噬購屋自由。問題是，你真的知道自己買的是房子，還是買下一個長達半世紀的負資產風險？

以為還款越久越輕鬆？其實只是把利息付到天荒地老

許多人聽到「50年房貸」時的第一反應是：月付更輕鬆，壓力更小。但房貸本質從來不是月付問題，而是利息總額問題。就像認為繳少一點就是賺到，實際上只是用更多時間換取更大的銀行利息收入。

以市場估算為例：50年房貸的利率通常會比30年房貸高約1個百分點以上，而借款期間再延長20年，要付出的利息會以倍數成長。月付或許少個幾千元，但往後的20年，每個月、每一年加總起來的利息將高到嚇人。

更致命的是，本金前十年幾乎不會動，這讓購屋者在極長時間內無法累積任何有效資產，也無法因房價波動取得彈性。表面是減壓，但本質是「利息牢籠」。以為買的是房子，其實買的是未來半輩子的債。

不是「大家房貸還不夠久」，而是「根本沒房子可買」

川普政府提出50年房貸的最大盲點之一，是完全忽略美國房市真正的結構性危機：供給極度不足。當房屋庫存低迷、建案速度跟不上需求，再怎麼拉長房貸年限，都無法改變「房價仍然買不起」的現實。延長還款不是解決高房價的方法，而是掩蓋房價過高的假象。

房市問題並不是「還太快」，而是市場「蓋太慢」。美國房源缺口越拉越大，在需求居高不下、利率維持高檔的情況下，50年房貸只是增加購屋族對房價的承受度，進而推升價格、延續泡沫。當貸款工具變成刺激需求的政策工具，結果只會是讓房價更貴，而不是讓房子更容易買到。真正的改革應該從土地規劃、建築審查、房屋供給鏈下手，延長貸款年限從來不是解決房市問題的方法，反而可能變成推升房價的新燃料。

房子真的是資產？還是50年後負資產？

房子是否為資產，取決於它能否累積價值，以及是否能擁有它，而不是是否能住在裡面。50年房貸最大問題不只是利息，而是稀釋購屋者累積淨值的能力。前10甚至前15年，本金幾乎不會下降，這意味著即使房價上漲，實際可動用的資產卻少得可憐。若遇上房市修正、區域衰退或利率變動，可能瞬間陷入「房價跌、負債沒變」的兩面夾擊，更別說轉售、換屋、搬遷彈性全被綁死。

更關鍵的是，50年房貸把個人財務風險與人生風險綁在一起，不論是收入、工作狀態、健康、家庭結構都可能在50年內發生巨變，但貸款不會因人生變化而停下。房子本應是人生支撐，但在50年房貸制度下，房子很可能反過來成為壓垮人生財務的負擔。你真的願意把人生的一半綁在同一間房子、同一張契約上嗎？