房市泡沫地雷,中國如何面對?

作者 | 發布日期 2018 年 12 月 23 日 0:00 | 分類 中國觀察 , 財經 follow us in feedly


每年年末,中共按慣例召開中央經濟工作會議,定調新一年的經濟工作基調和方針,是中國財經界窺探政策走向的重要風向球。2016 年 12 月,中共中央總書記習近平主持中央經濟工作會議時,突然將矛頭指向房地產商,對於不斷上漲的房價說出了重話:「房子是用來住的,不是用來炒的。」一年後的 2017 年 10 月,習近平在中共「十九大」開幕做政治報告時,再次重申了這句話,並贏得滿堂熱烈掌聲。自此,中國政府新一波打房行動鋪天蓋地而來。

調控措施多  房價逆勢走高

根據中原地產的數據,今年前 9 月,中國各地方政府公布房市調控措施次數接近 400 次,較去年同期增加 8 成;其中,9 月公布的房市調控措施次數就達 70 次之多。這些調控措施多半是新瓶裝舊酒,換湯不換藥,不外從限購、限售,或提高首付款、房貸利率等手段下手。

不過,中國政府在最近 20 年來,已進行多次全國性的「打房」行動,調控政策對抑制房價的邊際效應正在明顯遞減,於是我們看到中國房價是愈打愈高,房市泡沫愈來愈大。

房市泡沫有多嚴重呢?一線城市「北上廣深」的房價,在過去 16 年漲了 20 倍。以北京為例,2000 年時,平均房價約每平方公尺 5,700 人民幣,蛋黃區的東城區,平均房價約 8,000 人民幣。而到了今年 10 月,根據房仲機構安居客的數據,北京的平均房價已漲到近 6 萬人民幣,東城區的平均房價更飆漲至 10 萬 4,000 人民幣,等於漲了十多倍。

這些年來,中國各城市房價幾乎都呈數倍增長,遠遠超過民眾的薪資成長幅度,買房已成為多數中國老百姓難以承受的重擔。中國媒體稍早根據各地房價和平均工資計算,北京居民要擁有 1 棟 100 平方公尺(約 30 坪)的房子,得不吃不喝 46 年才買得起,但北京還不是最長的。與金門一水之隔的廈門,得花 53 年,是中國買房壓力最大的城市,其次是深圳的 48 年,北京排第三,上海也要花 44 年。

最近披露的另一組數據,更加深人們對中國房市泡沫破裂的憂慮。知名房地產商 SOHO 中國董事長潘石屹日前在一場論壇中提到,中國全國房地產市值高達 450 兆人民幣,是美國的 2 倍多,更超過美國、歐盟和日本三地房地產市值總和。相較之下,在 2017 年年底,中國 GDP(國內生產毛額)總額為 82 兆,中國股市總市值為 60 兆人民幣。

不管是中國政府、財經專家或者房地產商,都知道中國的房市泡沫嚴重,也深知對中國經濟造成威脅,但為何房價就是壓不下來?

資金過剩  房地產難降溫

首先,中國領導人的「打房」決心是堅定的,但下達到地方政府時,卻面臨「兩難」。中國經濟成長在今年明顯放緩,從第一季的 6.8% 一路下滑至第三季的 6.5%;雖說經濟表現不再是地方官員晉升的唯一指標,但仍是不可或缺的評鑑標準,而房地產業是最足以左右地方經濟表現的產業,包括地方政府可藉售地增加財政收入,房地產開發可帶動鋼鐵、水泥、家具、家電、裝潢等相關產業發展,同時可以創造龐大的就業機會。

因此儘管北京高層下達調控指令,地方政府也遵令公布各種調控措施,但除非房價漲幅衝上全國前茅,地方政府在執行力道上必定有斟酌拿捏。

其次,房價在過去多年慣性上漲,已讓購房者或投資客堅信,買房是一項很好的投資標的。特別是今年中國股市受到美中貿易戰影響而大幅下跌,交易量明顯萎縮,這些原本在中國股市流動的龐大資金,必須尋找其他出口,房市便成為最好的選擇。

此外,中國人民銀行貨幣政策走向寬鬆,今年四度調降存準率,向市場「放水」2 兆人民幣資金;雖然人行降準意在解決中小企業融資問題和提振實體經濟發展,但按照過往經驗,恐仍有不少資金流向房市和股市,房市要降溫並不容易。

表面上,中國官方大力進行房市調控,但背後幾股推升房價的力量未曾減弱,讓中國房地產業陷入了深層矛盾中。可以預見,化解泡沫愈來愈大的房市風險,將是中國近期在應對美中貿易戰外在變數之外,對內最重要的經濟課題,而在即將登場的中央經濟工作會議上,將有進一步的答案。

(本文由 財訊 授權轉載;首圖來源:Flickr/Nikolaj Potanin CC BY 2.0)

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