中國房子吃人?台灣建商資金大撤退

作者 | 發布日期 2018 年 10 月 28 日 8:00 | 分類 中國觀察 , 財經 Telegram share ! follow us in feedly


房子會吃人?《終於,房子開始吃人了》是最近中國網路瘋傳的一篇文章,該文將房價下跌導致買家本金全部損失的「爆倉」狀況,稱之為「房子吃人」,文章還指出,當前中國部分房價下跌 3 成,將是中國房市泡沫化的開端。

究竟房子會不會吃人,建商先知道。根據公開資訊觀測站上市公司赴中國投資的統計,23 家台股上市櫃建商,錢進中國的累計總投資金額,從 2015 年第二季最高峰的新台幣 279 億元,至今年第二季為止,該資金規模已降到 193 億元,3 年減碼超過 3 成。

雖然對市值規模達 430 兆人民幣(約新台幣 1,940 兆元)的中國房市而言,台灣營建類股投資金額只是九牛一毛,但這群對房地產嗅覺最靈敏的台商,在過去中國多次打房時都嚇不跑,為何卻在新一波房市調控之際,不約而同紛紛轉向回台?

人民幣貶、貿易戰
「不知哪根針會戳破泡沫」

賠多賺少是最主要原因。根據各家建商財報揭露的數字,目前 23 家還有投資中國的上市櫃營建股,帳上顯示投資虧損的達 15 家。換句話說,投資中國房市賺錢的比率不到三分之一,這其中,以國建賠近 20 億元最高,冠德賠近 6 億元、昇陽建設也賠近 5 億元,列為賠錢大戶。

「3 年前就發現,錢放在中國的效益不好,所以就將錢拿回來投資台灣。」過去 3 年匯錢回台高達 63 億元,也是這波減碼投資中國房市最多的建商──遠雄建設發言人程澤昕直言。

人民幣貶值,是多數建商選擇此時將錢匯回的另一個原因,住商不動產中國總經理周宇鳴即指出:「建商不希望資產貶值,於是開始挪移資產。」但更深一層看,上市櫃建商看壞當地房市前景背後,竟還藏著中美貿易戰這個關鍵的攻防門道。

房地產終究只是內需市場,為什麼和決戰境外的貿易戰有所牽連?

「中美貿易戰美國也打中國股市、匯市和房市,中國股市跌破 2,700 點,匯市亦告失守,離岸人民幣兌美元即將貶破 7 元,房市當然也是重點。」西進中國逾 15 年的台商地產專家、上海衛民不動產策畫智庫負責人蔡為民分析,美國藉貿易戰抑制外銷,逼迫中國回歸內需,把已經到頂的房市拱到泡沫崩盤,因為只要讓中國步上日本經濟因房市崩盤的後塵,這一戰就提早分出勝負。

蔡為民還點出一個重要的轉折點,就是 2018 年 7 月 31 日之後新一波談判破裂。在此之前,中國政府的打房調控政策,官方仍一貫維持「遏止房價過快上漲」用詞,一定程度暗示「還准漲,但要有所節制」的政策態度,但是在中美貿易開戰之後,官方談話已經刻意拿掉「過快」,只剩下「遏止房價上漲」,還用了「下決心」的字眼,就是在對外明示:「已經不准繼續漲」,這也被認為是中國國家主席習近平,對美國總統川普貿易制裁下的第一道內部備戰動員令。

「最可怕的是,不知道哪根針會戳破中國房市泡沫。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,回歸基本面數據,更可看出中國房市正面臨的泡沫化風險有多高。

風險 1,中國房市總市值規模超過 GDP 5 倍,足夠壓垮經濟。

房價到頂!
4 大城市就抵一個美國

雖然中國房市從 2009 年到 2017 年,歷經四波調控打房,每次房價都是越打越漲,但這回以中國上海市最精華的內環地區為例,8 年前房屋平均單價約每坪新台幣 53 萬元,到 2016 年已超過 165 萬元,過去怎麼打房也攔不住的爆發力,卻在去年已看不到房價再往上衝的力道,廈門等漲過頭的 2、3 線城市房價也開始消風,業者普遍認為:「中國房價已經到頂。」

如此高房價水準,造就中國房市總市值從 3 年前最高估值再大漲約 139%,如今達 430 兆人民幣,這是中國一年 GDP 5 倍大規模,相較全球平均值約 2.6 倍,已高出近 1 倍。在中國房產界還有「股市只值不到 6 個蘋果,但房市,北上廣深就能抵一個美國」的說法。

高房價的風險在於,美國經歷 2008 年次級房貸引爆的金融危機,深知若中國還想繼續由政府帶頭槓桿土地資產,帶動房價上漲、變賣土地賺錢還債,就須壓注超越過去的更大金流才可能達成目的,但這將使得房市崩盤風險大幅飆升,不僅有系統性的崩盤危機,更將重創中國經濟。

建商負債!
龍頭開會主題是「活下去」

第 2,中國房貸出現「存貸比」逆轉,形成欠錢速度比存錢更快的新財政危機。

中國自 2016 年起,長短期負債增加額首度超越存款增加額,負債增加的超車金額高達 1 兆 1,700 億人民幣,而且這個數字在 2017 年又放大到逾 2 兆 5,000 億人民幣,地方財政也早就陷入「六省一市養活全國」的困境。包含碧桂園、桓大、萬科等 7 家資產合計超過 6 兆人民幣的超級建商,平均負債率也都超過 80% 的紅色警戒線,近期全都開始降價求售,想盡辦法要變現求生。

這當中,尤其受到關注的是中國房地產業龍頭──萬科集團董事長郁亮,今年 9 月底,他在位於深圳的秋季例行會議上,全場牆上螢幕都用紅底白字寫著「活下去」標語,傳遞危機感。

這位中國房地產巨人指出,房地產行業的轉折點已經到來,讓萬科「活下去」是最終目標。該公司同時在廈門等城市打出了 6 折或腰斬的房市破盤價,碧桂園、恒大地產等也都有類似策略。這一個震撼彈也加深了中國房市泡沫破裂的可能性。

民眾加碼!
負債比收入高,卻持續買房

第 3,中國民眾口袋破洞卻還加碼買房,將激化房子吃人風潮越演越烈。

中國家庭負債有超過一半來自房貸,而且中國的家庭平均負債占可支配收入比率,更已高達 122.72%,但中國民眾在入不敷出的情況下,卻還持續加碼買房。

中媒指出,今年前 8 個月份,中國住宅銷售面積突破 3 億坪,創下歷史同期紀錄。但這波建商為去化庫存的削價競爭中,房價已開始大幅走跌,將造成中國「房子吃人」的風潮越演越烈,成為系統性崩盤的另一大隱憂。

在《終於,房子開始吃人了》文中指出,過去 3 個月裡,中國東南西北各個方向,遍布一線、二線、三線城市,不約而同上演了在售建案瞬間降價 3 成的戲碼,這引爆了原先高價購屋的民眾不滿,圍攻建商售屋處的失控事件頻傳,顯見消費者大量解約退房的風暴正在成形中。

展望後市,中國承受貿易戰的壓力與日俱增,加上短期房市惡化的情況還未止血,確實讓經濟下行的風險大增。然而,引導中國房地產發展的關鍵始終在政策面,非經濟面的市場變數才是真正關鍵,尤其中國人危機感越強,對政府的向心力就越強。

中國房市會不會被貿易戰的戰火燒出一個大洞,恐怕沒人說得準,不過上市櫃建商們走為上策,確已透露資金的避險風向。

(作者:林洧楨;本文由《商業周刊》授權轉載;Flickr/Wenjie, Zhang | A Certain Slant of Light CC BY 2.0)