「科技」兩字能幫房地產公司增加多少估值？WeWork 上市有了答案──426 億美元。
美國當地時間 8 月 14 日，美國共享經濟的代表企業 WeWork 公開招股書。WeWork 控股公司 The We Company 預計最快於 9 月掛牌，代碼為「WE」。
軟銀在上一輪投資給了 WeWork 470 億美元估價。這讓 WeWork 上市或將成為繼 Uber 之後，今年美股第二大 IPO。
隨著 WeWork 帶起共享辦公空間的概念，一家沒沒無名的歐洲公司 IWG 也進入大眾視野。同樣的模式下，它比 WeWork 規模更大、會員數量更多，在倫敦證券交易所掛牌，且還盈利了。
但 IWG 市值目前僅 44 億美元，還不到 WeWork 估值的零頭，這讓投資者對 WeWork 470 億美元的估值感到疑惑。
這之間巨大的估值差異，就因為 WeWork 標榜自己為科技公司嗎？
招股書中，WeWork 終於詳細披露財務狀況，包括去年 19 億美元的巨額虧損。WeWork 尚未披露計劃融資的具體額度和交易所，摩根大通和高盛將是主要承銷商。
2010年，Adam Neumann 和 Miguel McKelvey 在紐約創立了 WeWork。2014 年，WeWork 從倫敦開始向海外擴張，並於 2016 年在上海開設辦公空間，也是亞洲的第一站。
WeWork 高調打開了新需求，格調高雅服務周全的辦公室不再是大型企業的專有特權，需要量入為出的創業者和小型公司也可以按時付費，靈活享有專業的辦公空間。
但巨虧的 WeWork 需要證明兩件事情：470 億美元的估值合理性，以及能否擔起「科技公司」之名。
共享經濟最典型的問題：賺得越多，虧得越多
據招股書，WeWork 的增長速度不可謂不快。
2016 年，WeWork 全年收入 4.36 億美元，2017 年為 8.86 億美元，2018 年為 18.21 億美元，僅在 2019 上半年，收入就達到了 15.35 億美元。增長率幾乎保持 100% 之上。
WeWork 還處於高速擴張的階段，自 2018 年 6 月至 2019 年 6 月，工作空間增長了一倍，從 30.1 萬個工作空間增長到 60.4 萬個工作空間。WeWork 還計劃在 169 個新城市建立業務。
當然不出意外，WeWork 還是一家虧損的公司。意外的是，2018 年 WeWork 的虧損超過 Uber 和 Lyft。這讓共享經濟的盈利能力再次遭受質疑。
WeWork 的經營成本也相當高，2018 全年淨虧損為 19 億美元，Uber 和 Lyft 同期分別為 18 億美元和 10 億美元。WeWork 今年上半年淨虧損已達 9 億美元。
賺得越多，虧得越多，這也是共享經濟最典型的問題。WeWork 目前收入幾乎只能夠支付租金、裝修等營運空間的費用。WeWork 還在招股書披露，簽署的未來最低租賃支付義務為 472 億美元。
WeWork 帳上還有 24.73 億現金類資產，但總負債約 220 億，主要為未來需要繳納的租金，還有 13.42 億長期債務。此外，WeWork 發行公司債融資，曾因為盈利能力太差而被評為「垃圾債券」，目前在交易市場也處於虧損狀態。
據路透社報導，WeWork 計劃募資 30 億至 40 億美元，並在 9 月初開始路演。據招股書，其主要機構股東為 Benchmark、摩根大通以及軟銀集團，但 CEO Neumann 牢牢控制整個公司，並將在上市後獲得一半以上投票權。
CEO 家庭對公司牢固的控制權引起行業非議。據華爾街日報報導，Neumann 在紐約和聖荷西購買房產然後出租給 WeWork，招股書這次披露 Neumann 從中賺取 1,700 萬美元。
上市前 Neumann 還套現 7 億美元。他進行多項房地產行業的個人投資，妻子也被指定為公司繼任者之一。根據 TechCrunch 報導，Neumann 從貸款和股票銷售獲得的回報，創下私有公司高層的最高回報紀錄。
WeWork 招股書甚至建議投資人不要參考媒體報導，而是相信公司披露資訊。
空間即服務
WeWork 提出了非常有科技企業風格的產品口號──「空間即服務」（space-as-a-service）。
WeWork 率先推出「空間即服務」會員模式。辦公空間可以靈活到只租一個工作空間，支付方式則靈活到按分鐘、按月或按年支付，個人會員能以較低的價格獲得工作空間。
WeWork 還強調，擁有約 1,000 名工程師、產品設計師和機器學習科學家，致力於構建、整合和自動化營運業務的複雜系統。因此，與傳統替代方案相比，能以更低的價格為會員提供優質體驗。
WeWork 拿出的數據是：傳統企業租賃辦公空間，為每個員工付出的成本是每年 1.7 萬美元，WeWork 則能夠把成本降低到 7,304 美元。不過，WeWork 沒有解釋他們的科技業務系統如何完成了成本的優化。
雖然目前處於巨虧狀態，WeWork 招股書表示，共享辦公空間基本投入營運 6 個月後能達到收支平衡。目前 WeWork 美國固定工作空間的價格約為每月 500~600 美元，專屬辦公室的價格約為每月 1,000 美元。
根據招股書，WeWork 營運區域涵蓋 29 個國家 111 個城市，共有 528 個地點，會員數量為 52.7 萬名，包括 38% 的財富 500 強企業。
WeWork 稱，公司創立之初的目標客戶大多是自由職業者、創業公司和小企業。而後 WeWork 重點發展「企業會員」。截至 2019 年 6 月 1 日，40% 的會員是員工人數超過 500 人的組織（WeWork 稱之為企業會員）。WeWork 預計企業會員將是增長最快的會員類別。
地產公司還是科技公司？
今年上市的科技企業估值讓華爾街頗為頭疼。他們大多虧損嚴重、盈利模式又不甚清晰──WeWork 真的值 470 億美元嗎？
WeWork 也在招股書中承認，儘管他們開闢行業先河，但這個行業幾乎沒有準入門檻。
WeWork 不能只講新時代的二房東故事，租用商業地產，裝修成漂亮的辦公室，開發會員模式而從中套利，這種共享辦公空間的商業模式並沒有「護城河」。
WeWork 已推出一支名為 ARK 的投資基金，用於投資房地產。而早期 WeWork 為了保持輕資產的營運模式，主要透過租賃獲得辦公空間。
WeWork 希望擺脫共享辦公的標籤，目前已經發展出 WeLive 共享住宿、WeGrow 共享學習等業務。
值得關注的是，WeWork 一直在收購網路和軟體企業。據 Crunchbase，WeWork 目前完成了 17 項收購，包括收購線上活動組織網站 Meetup。今年收購的 6 家公司大多數為業務相關的軟體公司或者網路企業。
WeWork 在招股書中規劃了公司未來：「我們的全球平台是一站式商店，會員可以訪問他們所需的所有產品和服務，使他們能夠工作、生活和成長。我們已經開始構建一系列 We Company 產品，並開發第三方合作夥伴網路以滿足我們會員的需求。」
但業界懷疑 WeWork 的收購行為只是為了強化「科技企業」標籤，提高上市估值，能否改善公司盈利能力還是未知數。
WeWork 則需要藉由上市融資和快速擴張控制市場。當競爭對手難以望其項背，就可以牢牢占據行業頂端，再慢慢規劃其他業務方向。
所以，這隻神奇獨角獸 WeWork 究竟要當房地產公司還是軟體公司？
（本文由 PingWest 授權轉載；圖片來源：WeWork）
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