由於台灣房地產價格在政府於去年年底推出打炒房的政策後，房價仍有持續上漲的現象，為此，內政部也再次對於炒房的行為推出全面限制預售屋換約轉售、預售屋解約需申報與嚴懲炒作者等措施。此外，財政部長蘇建榮也在 12 月 13 日的立院財委會對立委說明要求公股行庫要認真檢討目前土建融業務增加的情況，這顯示政府對於預售屋的炒作以及土地融資與建築融資的管控將進一步趨嚴。
根據銀行法第72-2條的規定，「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之30%。」換句話說，當銀行的住宅建築放款與企業建築放款總合過高或銀行收受的存款規模不夠時，將會受到銀行法的規範。這是為何金管會主委黃天牧在今年1月就匡列8家建融放款占所有放款比重高於同業平均的銀行，要求提出改善計畫並限期改善的原因。
銀行願意提高利率吸收存款恐建築相關放款已超標
當金融機構對於住宅或企業建築放款可能超越銀行法的限制時，其可能藉由提高利率吸收存款（讓分母變大）或實質降低對於住宅放款與企業建築放款（讓分子變小）來符合主管機關的規定。因此，在台幣利率已相當低的情況下，若金融機構仍欲努力吸收存款，則顯示該金融機構的建築相關放款可能已面臨法規的限制。
就降低住宅貸款而言，有大型金融機構的負責人在過去不斷強調房市相當健康，近日卻突然要限縮住宅建築貸款的業務，可能非房地產市場出現變化，而是金融機構本身在相關建築授信的放款已面臨法規的限制。然而，上述的做法是否合理，值得進一步討論。
限消費者住宅貸款不合理，縮土建融資才是根本
就限縮住宅貸款而言，若消費者希望購買一間房子或兩間房子，則大型行庫就拒絕消費者的貸款，必然引起社會的恐慌。更重要的是，消費者的房子若是以自住為需求，不論是自己居住或家人居住，房子都提供人們居住的服務，因此，以減少消費者住宅貸款為優先選項來避免銀行法第72-2條的限制並不合理。
就降低企業建築貸款而言，具有企業社會責任或追求ESG的金融機構在遇到第72-2條的不動產放款上限時應該先對於建商的土建融業務進行限縮，這是因為房屋價格的上漲因素包含建材成本、建築工人薪資等營建成本以及土地價格，若房屋價格的上漲是源於建材成本或建築工人薪資的上漲，則房屋價格的上漲應是可以預期的。但是，若房屋價格的上漲是源自於土地成本或因為土地炒作所造成的，則房屋上漲的因素對於社會的生產力將帶來傷害。換句話說，降低建商炒作土地或囤積土地的土地融資業務才是對社會有利的事，這應是財政部部長會強調土融以及建融的業務應適時降溫的原因。
央行應採取更嚴格選擇性信用管制打擊炒地
最後，在許多建商認為房價不會跌或釋放錯誤消息來哄抬房價的情況下，中央銀行應可考慮限縮土地融資的成數的選擇性信用管制以避免助長土地的炒作。特別對於資金充裕的建商而言，繼續緊縮的選擇性信用管制才可以達到穩定房市與避免炒作的政策目的。我們期待中央銀行可以與財政部以及內政部一起合作來減少投機行為對生產力的傷害。
（作者：淡江大學產業經濟學系與經濟系合聘教授蔡明芳；本文由 中央廣播電台 授權轉載；首圖來源：Unsplash）
科技新報粉絲團
加入好友
訂閱免費電子報
