房價增值七成流入富人口袋,中產階級被踢出住房市場

作者 | 發布日期 2022 年 03 月 10 日 15:01 | 分類 國際觀察 , 財經 Telegram share ! follow us in feedly


全球房市漲翻天,加劇貧富差距。美國一項調查發現,隨著房價飆升,十年來住房財富增加 8 兆美元,七成流向高收入者,中等收入家庭占 26%,低收入家庭僅占 4%。由於房價愈來愈高不可攀,過去十年中等收入家庭的住房擁有率下降幅度最大,市場預期房價還會漲兩年,未來普通家庭將更買不起房。

這項名為《新興中產階級市場的住房財富收益》研究調查 2010~2020 年間各收入群體以及美國 917 個大都市或小城市地區的住房財富分佈情況,研究發現在這十年中受益最多的是高收入者。

雖然所有收入群體的住房財富都在增長,但中低收入家庭最終獲得的收益比例較小。研究發現過去十年積累的 8.2 兆美元住房財富中,高收入房主占所有財富積累的大約 71%。中等收入房主中,住房總財富增加 2.1 兆美元,占住房財富增長的 26%,在低收入房主中,住房財富增加 2,960 億美元,只占住房財富增長的 4%。

創紀錄的低利率和可供購買的房屋稀缺,再加上疫情期間出人意料的爆炸性需求,導致去年美國平均房價上漲 17%,是至少 20 年來最強勁的年度漲幅。根據全國房地產經紀人協會 (NAR) 的數據,在美國如果 10 年前以 162,600 美元的中位價購買典型的單戶住宅,那麼現在可能已經有 229,400 美元的住房財富。

NAR 首席經濟學家表示,房屋價值通常會隨著時間增值,因此房主在支付頭期款,並開始付貸款後就等同開始累積財富,因此擁有房屋仍然是建立長期財富的一種行之有效的方法。但現在要進入房屋市場愈來愈難,過去十年紐約和洛杉磯等大都市地區房價急速上漲,使中等收入受薪者愈來愈難負擔,中等收入者不是因為買不起房而放棄,就是遷移到其他更負擔得起的地區。

預計今年美國房價還將繼續漲。《路透社》調查房地產分析師顯示,即使美聯儲開始升息,今年美國房價仍將上漲 10.3%,比 12 月調查中 8% 提升,顯示住房潛在需求仍然強勁,住房供應仍然緊張。2023 年才會開始降溫,預計明年價格將上漲 5%,2024 年上漲 4.1%,都比前次調查略有上升。市場預測賣方市場還有兩年,要到 2024 年才會出現轉機。

獨立諮詢公司 Hunter Housing Economics 負責人認為今年房價通膨率將略低於 8%,2023 年為 4.1%,他認為最近房價上漲的步伐顯然是不可持續的,房價上漲速度將放緩至更接近 20 多歲和 30 多歲的人組成的家庭收入增長速度,但下跌的風險非常低。

當被問及今年的聯邦基金利率將導致房地產市場顯著放緩時,分析師的回報中值為 1.75%,牛津經濟研究院認為利率超過 2% 就將減緩經濟增長並抑制房地產活動。主要投行預期 2022 年美國升息幅度將介於 1.5%~1.75%。英國分析師認為,受戰事影響較大,加上通貨膨脹與升息,將讓更多購屋者買不起房,預期 2022 年英國的房價漲幅就會大幅趨緩。

(首圖來源:Flickr/Will Buckner CC BY 2.0)