租屋取代買房,為何只有德國辦得到?

作者 | 發布日期 2015 年 05 月 26 日 12:13 | 分類 財經 follow us in feedly


很多人喜歡屯房養老,房子愈多愈有安全感,但近年房價薪資漲幅不同調,買房自住都有困難,遑論買好幾棟。其實近年熱錢炒房風氣盛,許多國家都舉德國為例,鼓勵租屋,但是要打破房產迷思不是喊口號就行,德國的住房政策其實在戰後就開始奠定。


戰後重建,政策衝蓋房

德國的房屋擁有率是 43%,在已開發國家中排名最低,這是戰後德國重建時政策實施的結果。1945 年五月德國投降之際,德國境內有 20% 的房子成瓦礫,225 戶房子消失,200 萬戶毀損,1946 年統計當時西德短缺的房屋數量為 440 萬戶。

當然房屋只是戰後德國亟待重建的項目之一,經濟停擺、零融資、貨幣成壁紙,如果要讓德國人有地方住,唯一能使得上力的是政府政策。

 

德國房屋政策:要使所有人都受益

當時在失業率極高的情況下,還要避免激進份子與共產黨趁虛而入。當時德國第一任房屋部長就提到,歐洲共產黨選民的數量與住房率成反比,意思是人民有地方住,有工作可以做,共產黨勢力就難以壯大。就是在這樣的政治性擔憂下,西德開始設計房屋政策,盡其所能讓所有德國人都能受益。

西德在 1949 年成立之後,首次推出房屋法,鼓勵建商蓋房,但前提是房屋的配件、大小、租金都要適用於最廣泛的大眾。在政府直接補助、慷慨的稅收豁免下,政策奏效。1962 年短缺的房屋數量減少到 65.8 萬戶。

 

政策不鼓勵買房,抑制炒房風氣

但德國大部分的新房都供出租,原因是銀行對房屋貸款非常嚴格,且頭期款門檻太高,使得潛在的買家不多,很少德國人可以一次拿出這麼多錢。且德國法律限制租金漲幅三年內不得超過 15%,還有,德國不讓房屋貸款抵稅。

一來一往之下,加上穩定的出租房供給,以及德國房價漲幅非常慢,使得德國房屋租金漲不起來。報導指出,買房動機如果是建立在房租上漲的市場,那麼房租停滯即可抑制買房心裡。

 

英國限制過頭,公共住宅品質低下

然戰後有住房短缺問題的不只德國,英國政府也花了一大筆錢鼓勵蓋房,但英國房屋擁有率達 66%,比德國高很多,租屋風氣並不興盛。

經濟學家認為,德國在私人投資與政府政策之間取的了更好的平衡,像英國政府也補助蓋房,但最後只有公部門、地方政府,與非營利開發商符合標準,扼殺了私人企業進入租屋市場的空間。

報導指出,英國對公共住宅建商實行嚴格的租屋與建築成本限制,卻犧牲了房屋品質,英國人都認為,只要是公部門蓋的房子,都變成是窮人住的。反觀德國鬆綁租屋規範的時間比其他國家都早。

 

軟硬兼施,德國住房滿意度達 93%

德國公共政策的角色是在不受控制的自由市場,與政府嚴格介入手段之間取得平衡,且德國住房鐵律成功避開如蝗蟲一樣的資金熱潮,因為相較其他國家,德國房地產市場對這些投資人而言一點都沒有吸引力。

高品質公共住宅、低租金的環境,使德國人對住房政策滿意度很高。OECD 調查,超過 93% 的德國居民滿意現在的住房狀況,房屋擁有率高的國家都不見得有這麼高的滿意度。

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