從量價變化，教你看懂房市真相

房市低迷，全台交易量陷入自 2002 年以來的保衛戰， 然而，自住型的購屋剛性需求，卻不會因為景氣好壞而消失， 反倒是，在房市渾沌時期，房價不再齊漲， 想要挑出保值性高的房地產，需要更深的功力。 哪一區相對保值？哪一區房價已經開始鬆動？ 在明年即將開始實施的「房地合一」稅制上路之前， 《財訊》以官方公布的買賣移轉量以及實價登錄價格， 告訴你當前房市真相，與隱藏在數字裡的購屋密碼。

40 歲的 Alex 夫婦是台北大直人，在內湖科技園區開了一家公司，有個即將升上國小五年級的兒子，為了讓兒子可以順利進入明星國中──大直高中附設國中部就讀，他們打算趁現在房價鬆動時，開始慢慢看適合的學區宅。

前陣子，看到新聞上說，明年起房地合一稅就要實施，想要買房的人只剩下半年的「黃金購屋期」，因為錯過了今年，未來都將採行新制，稅負很有可能大幅增加。一聽到這個消息，Alex 夫婦開始緊張起來，近日來心急地遍尋大直各大房仲店，告訴房仲只要是總價在兩千萬元左右，都可以通知他們去看屋，愈快愈好⋯⋯。

場景拉到南台灣的高雄，向來跟長輩同住、看房子看了 7 年的周先生、周太太，在 7 月間終於買下了人生的第一棟房，成了「首購族」。其實，兩夫妻從 2007 年就開始注意高雄農十六的房子，不過在此期間，高雄房地產正歷經逾 15 年的靜如止水，動也不動，市民對高雄房地產都失去了信心，他們當時連一坪 14 萬元有找的農十六都嫌貴。恰好看屋隔年又發生金融海嘯，周先生深信高雄房地產還會再跌，一等就等到了 2011 年奢侈稅實施，誰知道北客南移，反而讓農十六一坪漲到 18 萬元，然後小孩也愈來愈大，老家就快住不下。

上半年成交量大減近二成
新北大退燒，台北市跌最多

去年開始政府打房的力道變強，夫妻倆發現農十六釋出的好物件變多，為了搶在房地合一新制上路前，他們不想再等了，決定買下農十六龍勝路上、屋齡十年、二房面中庭、機械車位的產品，成交單價在一坪 21 萬元，儘管他們知道大家都看衰房市後市，但為了不重蹈之前眼睜睜看著房價一路漲上去的覆轍，夫妻認為自住就無需太重視短期價格波動，也相信買在精華區，至少可以保值。

根據中央銀行的資料統計，房屋買賣移轉棟數正逐季、逐年下降，全國上半年的買賣移轉棟數剩下 13.5 萬棟，年減約 18%，北北桃減幅至少二成，其中新北市減幅最多，高達 25.7%；減幅最小的台南市也少了 10.2%。房仲業者預估，如果下半年房市未明顯回溫，全年恐怕面臨 29 萬棟保衛戰，寫下 2002 年以來新低量。

以價格來看，不論專門研究預售屋、新成屋的國泰房地產指數，或是看中古屋的信義房價指數，從去年下半年開始，跌勢皆已成形。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德進一步指出，信義房價指數顯示著台北市的跌幅最劇，跌了 6.6%，是六都中最慘的都市，高於全台的 2.85%。

買對地方是王道
抓準價格彈性，才能立於不敗

然而，即使房市再不景氣，像 Alex 和周姓夫妻這樣的剛性需求卻仍然存在，尤其有小孩的家庭，無論是新生兒報到，或因應孩子成長需求、學區考量，都是房市最堅挺的支撐。房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示，近來因為政策關係，造成整體觀望氛圍，壓抑了許多需要成家、換屋的自住買盤，按照過去台北市每年基本盤就有四萬戶的需求，萎縮的交易量等於將需求往後遞延，推估光是台北市就至少還有一萬多戶、新北市超過兩萬戶在等待進場。

許多專家都預言，依照市場循環，從今年起算，房市很可能有 7 到 10 年的不景氣。如同股市一般，每個人都想買在最低點，但是對於有迫切自住、換屋需求的人來說，「買對地方才是關鍵！」台灣房屋智庫執行長劉怡蓉說，抓準價格彈性，更是現在購屋必做的功課。

戴德梁行總經理顏炳立指出，儘管市況差，但另一方面，也代表著過去買不到的房子，現在屋主可能願意出脫，建議有喜歡某些區位或產品的民眾可以持續看屋，因為價格不斷修正，往合理價靠攏，一直看房子能確保不錯失喜歡的物件，但記得把握兩個基本原則，一是絕對選蛋黃區（每個城市都有自己的蛋黃區）；二是出價時切記要以實價登錄的價格再打八折，才不會吃虧。

為了幫讀者尋找「抗跌、安全、有潛力的地方」，《財訊》找來曾是國泰房地產指數協同主持人、現任景文科技大學財務金融系副教授章定煊，以兩個量、價數字：買賣移轉棟數、實價登錄價格，計算出五都 38 個行政區房地產量價指標（桃園今年才升格，行政區資料不足），提供購屋者全新的參考依據。

章定煊解釋，買賣移轉棟數代表的是交易量，等同流通量，在預期未來房價下跌的前提下，量是價的先行指標，你買的地區有沒有人會進來買？當你要賣房子時，賣不賣得掉？有買賣盤，表示該區的熱度，這才是購屋的重點。換句話說，假使一個地區房價再高，卻沒有買盤附和，價格遲早會跌。所以，量比價格來得重要，有量，房價才可能有撐。

在後文中，《財訊》以近兩年、五都中的 38 個行政區交易量，用統計公式跑出兩個指標，一是「變異係數」，數字愈小代表愈穩定，用來看一個地區的買盤、賣盤是否穩定，以及是否會有建商固定推案，不會暴起暴跌。

第二是「趨勢性指數」，藉以觀察目前量的變化。假使目前數值高於兩年平均與一年平均，表示交易量相對熱；目前數值在兩年平均與一年平均中間，屬於穩定；要是數值低於兩年平均與一年平均，顯示現在沒有什麼交易量，市場相對冷清。

另外，則列出兩年來實價登錄的價格，看哪些地區價格已經開始鬆動、或仍然挺住？供讀者做一比對、參考。

想在房地合一稅實施前買房嗎？想趁價格鬆動時議價心目中的好宅嗎？想知道自己現在住的行政區的房市狀況嗎？看下去，你就能找到答案。

（本文由 財訊 授權轉載）