疫情肆虐下房價房租反而漲,歐洲各國面臨居住問題

作者 | 發布日期 2021 年 05 月 18 日 8:00 | 分類 國際金融 , 財經 , 金融政策 Telegram share ! follow us in feedly


過去人們的經驗是,嚴重疫情肆虐時,當地房地產應該會大跌,但是這個常識如今受到挑戰,全球新冠疫情中,不只疫情控制良好的紐西蘭房價爆增發生嚴重居住問題,連同疫情嚴重的歐洲國家,受到各主要國家極度寬鬆政策的影響,以及在家上班風潮,和都市人逃往鄉間等等因素,房地產也一樣步步高升。

在歐洲各大城市,隨著寬鬆貨幣的熱錢到處流竄炒作,在家上班的人們發現家裡要用來上班實在太小,需要換較大新房,又在貸款容易下爭買、租房產,推高房價與房租。在歐洲城市,用地已經飽和,各種法規限制與文物保護又造成新建困難,房地產一飛衝天,製造嚴重居住問題。也不僅都市受害,連鄉間也遭殃,都市人害怕疫情逃往鄉間,帶著都市熱錢到鄉下去把鄉間房地產炒了好幾翻。

疫情還沒解決,居住問題又爆發,各國為了迫在眉睫的居住問題絞盡腦汁,眼光先看向機場。在瑞典,房地產飆升造成嚴重居住問題,為了增加住宅供給,瑞典政府關閉全國第三繁忙的機場,斯德哥爾摩─布魯瑪機場 (Bromma Stockholm Airport),以空出 1.62 平方公里土地,用來打造 3 萬戶新住宅,希望能稍微緩和房價與房租高漲的情況。不過反對黨溫和聯合黨表示,必須確定斯德哥爾摩─阿蘭達機場的擴建計畫順利進行,確保關鍵的航空交通需求,否則若 2022 勝選,將終止拆機場建公宅的計畫。

德國柏林 2020 年 11 月關閉泰格爾機場(Berlin-Tegel Airport),打算用來興建 5,000 戶住宅,同時也正考慮滕珀爾霍夫機場 (Tempelhof Airport)能在市中心提供多少住宅。但是,2014 年公投已經否決拆滕珀爾霍夫機場蓋公宅計畫,若要再推動需要重新公投。

柏林房地產在 2020 年大漲 11%,房租上漲影響更大,因柏林自有房產率僅 17.4%,全德國半數人口租房,房租上漲已經侵蝕了薪資上漲帶來的所得增加。柏林在中期內需要高達 20 萬戶新增公寓,大政府社會主義的德國認為其中半數應由政府建設公宅,另外半數以社會住宅法規補貼。

在英國,政府宣稱要以減稅政策減輕買房負擔,結果正如基本市場原理,減稅會活絡市場,造成價格更加上漲,果然如此,2020 年 7 月推出房地產減稅政策後,英國房地產立刻活蹦亂跳,據英國房貸公司哈利法斯(Halifax)統計,英國 2021 年 4 月房價單月上漲 1.4%,較 2020 年 4 月大漲 8.2%,是 2016 年 4 月以來最大年漲幅。英國政府 4 月宣布,將把空辦公室改建成住宅,在 2030 年提供 1,500 戶新住宅,作為疫情後復甦政策的一部分,但這個數量只是杯水車薪。英國政府另外提出利於將空店面改為住宅的新法。

不僅斯德哥爾摩與柏林,包括盧森堡、斯洛伐克首都布拉迪斯拉發,以至於俄羅斯首都莫斯科,房地產年漲幅都在兩位數,僅有少數歐洲城市如馬德里下跌。瑞銀集團(UBS)全球房地產泡沫指數(Global Real Estate Bubble Index)評估的 12 個歐洲城市中,慕尼黑、法蘭克福、阿姆斯特丹、巴黎、蘇黎世都可能面臨房地產泡沫危機,只有華沙、米蘭、馬德里 3 個城市的房價是合理的。

在房貸推高下,北歐國家的家庭負債對於可支配所得,已經是世界中最高等級,芬蘭央行警告家庭負債過高,瑞典央行也警告房地產不斷飆漲,讓買房家戶只能不斷增加借貸來與其他家戶競爭,不只對個人財務造成風險,也會對全國金融造成系統性風險。

房地產不斷上升的根本原因,在於瑞典為首的歐洲國家,對住房政策採取大政府社會主義政策,對房地產市場高度管制,政府插手過度甚至鎖住土地資源自己要興建公宅,使得豐沛的市場資金無法產生新建案,反倒是一直炒作既有的固定籌碼,搭配疫情下想要刺激經濟,貨幣寬鬆下,房貸利率從 2000 年的 6%,一路降至當前以瑞典來說僅 1.3%,熱錢流竄的情況更嚴重,房地產自然泡沫化。

擔憂房地產問題的經濟學者,呼籲歐洲各國央行,必須採行緊縮政策,以免房地產泡沫危機造成嚴重社會問題,但是,各國央行也有苦難言,疫情下百業蕭條,如今正要復甦,若採行緊縮政策,房地產還沒降溫,產業復甦先熄火。

緊縮了人民失業沒錢買不起房,寬鬆了房地產飆漲買不起房,無論如何都住不起。根本問題就是在於管制過多,資金力量無法轉換為房地產供給,全靠政府慢吞吞地在政治角力中蓋公宅,蓋出來也無法滿足各階層不同的需求,市場上房地產多元供給不足,就是沒有那麼多房,所以就是有人會住不到,價格問題只是表象而已。

(首圖來源:pixabay

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