台灣、新加坡祭殺手鐧打房!看看房價狂飆的南韓怎麼一招反轉

作者 | 發布日期 2021 年 12 月 21 日 10:31 | 分類 國際觀察 , 科技政策 , 科技生活 Telegram share ! follow us in feedly


為解決房價狂飆的問題,各國政府紛紛祭出打房措施,台灣央行最新祭出第 4 波管制,新加波 12 月中同樣推出新一輪房地產降溫措施,雖然目前還不知道有沒有效果,但可以看看過去五年房價越打越飆的南韓,怎麼在今年底用一招反轉,終於讓房價漲幅逐漸趨緩。

全球房價都在漲,根據 Knight Frank 發表 2021 年第三季「全球住宅房價指數」,全球房價漲幅 23.9%,位居第一的就是狂打房的南韓,其次是瑞典的 17.8%、紐西蘭的 17%,而台灣年增 6.9% 排名全球第 23 名,位居中段班。

台灣央行第四度打房調降 4 大對象貸款成數

中央銀行從 2020 年 12 月開出打房第一槍,第四度出手調整選擇性信用管制,並為至今最嚴格管控,央行總裁楊金龍強調,央行用選擇性信用管制打房,沒有最嚴,只有更嚴,並呼籲借款人要留意貸款寬限期屆滿後的還款負擔增加,以及未來升息面臨的利率變動風險。

央行祭出的措施有四,一是自然人購置高價住宅貸款及第三戶以上購屋貸款最高成數一律降為四成;二是購地貸款最高成數降為五成,保留一成動工款,並要求借款人切結於一定期間內動工興建;三是餘屋貸款最高成數降為四成;四是工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為四成。

楊金龍表示,央行三度調整選擇性信用管制措施,實施迄今有助銀行降低授信風險,但近期全體銀行不動產貸款集中度仍高,為強化管理銀行信用資源,避免流供囤房、囤地,決定再修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」。

楊金龍指出,房市有週期性,目前還是在上漲的階段,銀行及不動產機構等發布的房市動向預測都顯現樂觀,代表明年房價還是上漲的可能性高,但應會顯現比較趨緩,因為除信用管制、房地合一課稅2.0、內政部實價登錄,還有新措施的禁止預售屋換約都會發揮一定的效果。

新加坡調高外國買家印花稅至 30%

新加波 12 月中推出新一輪房地產降溫措施,主要分為三大方面,包括調高額外買方印花稅(Additional Buyer’s Stamp Duty,ABSD)、收緊總償債比率(Total Debt Servicing Ratio,TDSR),以及調低組屋房貸的貸款與估值比率(Loan-to-Value,LTV)

首先購買住宅房地產的額外買方印花稅(ABSD)調高 5 至 15 個百分點,其中購買第三套房產的新加坡永久居民買家,須支付的 ABSD 從 15% 調高至 30%,外國買家須支付的 ABSD 從 20% 一律調高至 30%,至於非個人買家,如企業須支付的 ABSD,從 25% 調高至 35%。

新加坡接著收緊總償債比率(TDSR)頂限,規定每月貸款償債率從不可超過收入的 60%,收緊至收入的 55%,並調低建屋發展局組屋房貸的貸款與估值比率(LTV),從 90% 減至 85%,但透過金融機構取得的組屋房貸的 LTV 仍維持在 75%。

新加坡推出新一輪房地產降溫措施,主要是疫情以來,當地的私宅價格自 2020 年第一季以來上升 9%,組屋轉售價格也在連續六年下降後迅速上升,自 2020 年第一季以來增幅達 15%,若任其發展,房價增速高於經濟基本面,後期不穩定調整的風險將增加,因此決定出手降溫。

房價狂飆的南韓怎麼一招反轉

南韓文在寅政府自 2017 年上任以來,總共祭出 25 次打房措施,但卻推升房價一年內上漲 19%,創 15 年以來最大漲幅,漲速甚至超過新加坡、香港與倫敦,成為全球房價漲幅最高的國家,而失控的房價導致文在寅的民調跌至低點。

文在寅的打房措施,像是 2018 年起開徵「囤房稅」,只要在首爾等大城市持有兩戶者,最高課稅 3.2%,結果導致房東上漲租金,而民眾認為租房不划算,乾脆貸款買房,又在 2020 年調高綜合房產稅率,反而引發民眾恐慌性買房潮,演變成越打越漲的局面。

打房不成,南韓今年 3 月又爆發圈地醜聞,主要是負責新市鎮開發的國企高層,因為事先得知地點,私自圈地等房價上漲,引發民眾痛批打房根本打錯地方,隨後文在寅政府決心從熱錢的源頭控制,率先在今年 8 月升息一碼,終於讓房價漲幅逐漸趨緩。

首爾 8 月房價每週均有 0.2% 左右漲幅,但到 9 月終於明顯滑落到 0.1%,而能反映購屋需求是否強於市場供應的當地購屋情緒指數,從 9 月起連續六週下降,已從 107.2 降至 101.6,顯示升息正迅速冷卻購屋的需求。

整體來說,各國房價隨著疫情噴發,多國祭出打房措施壓制,但只要通膨不止,房價就只會被短期壓制,專家認為,雖然受到升息、加稅及房價可負擔性壓抑,已有 18 個國家的走勢趨緩,來到房價高原期,但預估明年全球房價依舊會持續走高。

(首圖來源:Unsplash