升息後房地產市場急凍,南韓龐大房地產債務受考驗

作者 | 發布日期 2022 年 08 月 02 日 7:30 | 分類 財經 Telegram share ! follow us in feedly


前總統文在寅任內南韓房市儘管拚命推出種種打房措施,但僅全球新冠疫情爆發第一年的 2019 年漲幅停止,2020 年之後進入更瘋狂飆漲,所有打房政策完全沒有作用,還火上加油。然隨著 2022 年南韓連續升息,原本怎樣都攔不住的房地產漲勢突然熄火。

受全球新冠疫情大舉貨幣寬鬆,加上俄烏戰爭影響,全球主要國家都面臨嚴重通膨,南韓也不例外,為了壓抑通膨,南韓央行開始積極升息,2022 年升息態勢更堅決,4 月自 1.25% 升至 1.5%,5 月再升至 1.75%,7 月又升至 2.25%。

如此強力貨幣政策宣示,文在寅任內無論用什麼政策都打不倒的南韓房地產市場,突然輕輕鬆鬆就反轉,首爾公寓價格出現 26 個月來最大跌幅,6 月交易量更急凍,相對 2021 年同期大減 73%。看來南韓房地產飆漲的問題暫時消除了,但也引來另一個危機,就是有高達 2,600 兆韓圜(約新台幣 60 兆元)的房地產相關債務成為不定時炸彈。

南韓近四分之三家戶財產都綁在房地產上,當房貸升息下壓力更沉重,不僅可能造成金融呆帳問題,導致金融危機,加護勒緊褲帶繳付房貸,也會造成消費力進一步下降。目前南韓房貸利率約 5%~6%,市場估計若升至 7%,債務違約人數將大增 50 萬至 190 萬人。

南韓金融體系可說是最為脆弱的國家之一,因全球新冠疫情,南韓增加的債務數一數二,南韓家戶負債對 GDP 比例在全球 36 個主要經濟體最高,2022 年第一季高達 104.3%,2020 年後房價飆升期搶買房地產者,馬上遇上升息,房地產又立刻應聲下跌,受到的壓力最大,南韓為了緩和衝擊,提出可以以固定利率借新還舊的財務方案,以減輕房貸戶負擔。

南韓財政部長秋慶鎬預期方案推動後,房貸屬於浮動利率的房貸戶比利,將自現在 78% 降至 73%,不過僅減少 5% 只是杯水車薪。市場預計南韓還會繼續升息,之後預期將升至 2.75%,且還可能再升。採用浮動利率的房貸戶若不趕緊改換為固定利率,將遭到節節上漲的利率追殺。

南韓人民早已不堪負荷沉重債務,2021 年底,南韓民眾債務對可支配所得比高達 206%,南韓人可說窮得只剩房子,房地產服務業與營造業消費占南韓經濟 15%,當升息使房價急凍、房地產產業衰退,再加上房貸戶遭利率追殺,被迫節衣縮食,對南韓經濟有相當影響。

(首圖來源:Pixabay