地緣政治衝擊!會計師提醒台商處分中國資產當心不良仲介圈套

作者 | 發布日期 2022 年 09 月 05 日 15:30 | 分類 中國觀察 , 公司治理 , 財經 Telegram share ! follow us in feedly


近期兩岸局勢不穩,不少台商調整中國產能、處分閒置廠房。但因沒有中國廠房處分經驗,對中國仲介生態不了解,在尋找仲介時,一不小心容易陷入不良仲介圈套。

對於以上問題,資誠聯合會計師事務所兩岸商務與稅務服務合夥會計師、同時身兼海基會兩岸財稅法律顧問段士良表示,因為工業不動產交易金額龐大且交易程序冗長複雜,加上中國仲介良莠不齊,如果遇到不良仲介,輕則延誤廠房處分時機,重則土地廠房及公司過戶他人卻無法收款,段士良列舉幾個跟中國不動產仲介簽約時常犯的錯誤,提醒台商注意:

一、獨家委任:所有仲介都希望能拿到獨家代理,雖然話術都是說這樣才能專心幫客戶服務。但是獨家委任表示只能透過單一仲介出售,若台商業主無法隨時掌握不動產市場價值,可能會被仲介誤導賤價出售。若仲介等不到足夠價差,則可能反向以市場環境改變等理由要求賣方降價,若賣方有時間壓力則可能賤價出售,因為已簽獨家委任,就如同電視廣告的台詞「黑心仲介聯手投資客…」。此外,獨家委任解約後也比較容易產生糾紛,因此除非一些特例情況,不建議跟仲介簽訂獨家委任。

二、由不動產仲介負責交易安全:由於高額的稅負,中國台商處分不動產幾乎都是採取股權移轉的方式,然而中國因為外匯管制的關係,台商必須先將股權移轉給中國買家,外管才允許銀行將買家的股款匯出境外給台商在境外的控股公司。在無法一手交錢一手交貨的前提下,台商業主需要專家確保交易安全,這涉及中國公司股權移轉的複雜商業談判,除了稅務與法律專業知識外,更需要對中國金融外管、稅務申報及工商登記的實務經驗,不是一般的不動產仲介可以完成的,就更不用說仲介本身就傾向朝完成交易推進。就算業主最後移轉了公司卻收不到錢,仲介最多收不到仲介費,但倒霉的就是台商業主了。如果遇到上述所說的黑心仲介,他本來想賺的就不是 1% 或 2% 的仲介費,那台商業主就只能自求多福了,仲介的功能本來就只是介紹潛在買家並撮合交易,考量的是自身利益,這跟只站在賣方立場確保交易安全是有衝突的,很多有糾紛的案件就是讓仲介同時負責交易安全所造成的。

三、在交易完成前,分階段支付仲介費:不少仲介會要求賣方在簽仲介約、意向書簽訂或收到訂金時先收取部分佣金,但是就算簽了買賣合約,也不代表最後能夠安全收到錢,因此建議至少收到八成款項後,才依照收款比例支付仲介費。

段士良提醒,中國法令及當地法院判決實務跟台灣有不小差異,台商經常一廂情願以台灣法律經驗認為中國法院判決會尊重雙方簽約時的規定,但實則不然。無論不動產仲介合約、買賣合約甚至租賃合約都需要注意,建議簽約前先諮詢專家意見。

(首圖來源:pixabay)

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