房市「超額供給」來襲,賣壓新北最重?

作者 | 發布日期 2023 年 01 月 02 日 9:30 | 分類 財經 line share follow us in feedly line share
房市「超額供給」來襲,賣壓新北最重?


2022 上半年仍熱呼呼的房市,央行啟動升息後轉為冷颼颼。建照、新屋開工、使用執照均增加,預售屋市場出現「超額供給」。永慶房屋估算,新北市、台中市與桃園市這幾區,由於預售屋爆量,2023 年賣壓將全台最沉重。有興趣買屋的人可開始看屋,議價空間大。

受2022年建照、新屋開工、使用執照三大關鍵申請數增加,展望2023年房市,將出現「超額供給」新屋爆量潮,預估2023~2025年,全台預售屋預計完工戶數將逾15萬戶,未來還會繼續疊加。

預售屋市場恐出現大量賣壓湧現,永慶房屋集團業務總經理葉凌棋認為是「擇優進場,入手的好時機」。

建照、開工、使照三增,超額供給浮現

葉凌棋指出,2022年1~10月全台建照有14萬6,416件,年增7%,是連續六年成長且續創高,若以全年預估,建照更上看17萬5千件;此外,新屋開工有12萬2,567件,年增16%;使用執照9萬2,367件,年增8%。在建照、開工及使用執照三者都增加下,現有與未來新增供給量大增,房市將出現超額供給。

▲ 全台1~10月住宅建照、新屋開工與使照。(Source:內政部,永慶房屋提供)

「建造執照就是未來的指標,顯示開工量,就是未來有意願想要推出的有多少房子。」葉凌棋簡單說,過去前兩年因疫情衝擊而工料雙缺的現象,讓興建期程遞延至今年,是促成開工量大增的主因。

▲ 永慶房屋集團業務總經理葉凌棋指出預售屋市場將出現「超額供給」。

從數字看自2020年起,近三年建照數量都超過16萬,換言之,市場累積了快50萬戶建築執照申請量,不論先達後售或預售,已可看到這些房子陸陸續續進人市場。

另外,使用執照年增8%,屬於高檔區間,顯見目前與未來市場新增供給量大,房市超額供給狀況恐更明顯。

葉凌棋觀察推估,從預售屋新建案完工預估年份統計來看,2023~2025年,全台預售屋預計完工戶數將逾15萬戶,對比新屋每年交易量落在7萬至10萬戶,建照申請量高過交易量,屆時恐大量賣壓湧現,銷售壓力會增加。

「平均地權條例」修法,投機客預售屋湧下車潮

加上政府整頓預售屋投機炒作,如「平均地權條例」修法,主要是抑制炒作,讓不少投機客擔心修法通過後轉售困難,陸續選擇退場,大量預售屋建物拋到市場求售,讓預售屋出現大量下車潮,屆時不能轉售了。

統計2022年12月全台與七都預售屋轉售刊登量,較去年同期均明顯成長,以桃園市增加77.4%最多,台南市增加51.6%居次,台北市增加48.1%居第三,台中市及高雄市也分別增加46.3%及42.7%,新竹縣市增加幅度最少,僅11.8%,全國有41%增幅。

再由預售屋實價登錄資料統計來看,2022年1~10月預售屋交易量為6萬7千件,與2021年同期相比,雖然件數年減7.2%,但是金額成長3.5%,總銷金突破1兆元大關,預售屋市場沒有明顯衰退跡象,顯示預售交易市況數量仍維持高水準。

短期看,平均地權條例修法將為明年上半年帶來預售屋轉售的空窗期,長期看,該法轉為抑制炒作,讓市場能導入正常的需求,跟著經濟基本面、政治走。

市場的景氣走到現在的階段,葉凌棋認為,2022年預售屋持續高檔,2023年預售屋出現超額供給,大環境經濟前景不明及總統大選變數,預估2023年將是「價跌量縮」,勢必對市場造成衝擊,交易量恐較2022年減少8%~11%,出現賣壓壓力。

「擇優進場」看到好價格合適再下手

既然有大量成屋進入市場,那是否想買預售屋自用的入場好時機呢?葉凌棋建議「擇優進場」,原因是絕對比2022年便宜,機會較大,可好好選好好看,不用急,看到好價格合適再下手。

至於跌幅會有多少空間?葉凌棋抓出過往漲幅比較。今年房地產雙北的漲幅較平緩,外縣市漲幅較大,近四年雙北漲幅落在18%~20%,新竹68%,其餘地區都在40%~60%,研判雙北地區2023年價格修正幅度約3%~5%;雙北以外五大都會區,修正幅度應在5%~10%。

葉凌棋直言,2023年有買房、自用需求,是個可以好好挑、比較便宜的好時機。

(本文由 遠見雜誌 授權轉載)