利空出盡？專家點出 4 關鍵今年房市仍吹冷風

立法院 1 月三讀通過有「打炒房殺手鐧」之稱的平均地權條例，但因不溯及既往，市場浮現「利空出盡」聲音，民眾憂心房價是否又將蠢蠢欲動；不過專家從總體經濟及利率等 4 大指標檢視，認為今年房市依舊冷風陣陣。

為了遏止房市炒作歪風，2020 年底開始，政府祭出系列健全房市方案，加上去年央行利率「連 4 升」，終於成功讓房市降溫。

內政部先前推出平均地權條例，限制預售屋換約、重罰不動產炒作、私法人購屋許可制，被稱作「打炒房殺手鐧」，外界原先期待此法可以補起打炒房的關鍵拼圖，但因不溯及既往，引發批評。

對政府打炒房效果的憂慮其來有自，根據中央大學台經中心最新發布的 1 月消費者信心指數，其中分項指標「未來半年購買耐久性財貨時機」指數回升至 100 點之上，絕對水準從原本的「偏向悲觀」轉為「偏向樂觀」，「購買房地產時機」指標也同步走揚。

中央大學經濟系教授吳大任表示，有打炒房殺手（金間）之稱的平均地權條例三讀通過，信心指標卻回升，可能因政策不溯及既往，被認為打炒房效果有限；如果接下來兩三個月指標維持同樣趨勢，意味市場解讀「利空出盡」，必須密切關注。

台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真則從經濟成長率下修、實質薪資衰退、資金水位下降等總體經濟數據及利率等 4 大指標分析，認為房市降溫趨勢不變，今年住宅市場續呈「價縮量緩跌」的格局。

劉佩真指出，主計總處、央行以及國內智庫對 2023 年經濟成長率預測值均無法「保3」，加上去年前 11 月國人實質經常性薪資落入負成長，這兩項經濟數據意味民眾在景氣前景不明朗、薪資被通膨吃掉情況下，購屋意願會更保守。

從資金面來看，劉佩真也說，M1b、M2 年增率連續數月呈現「死亡交叉」格局，代表資金充沛程度不如以往。

大環境對房市支撐力道轉趨薄弱，央行持續升息更扮演關鍵角色，劉佩真指出，去年累計升息 2.5 碼後，現在 1 房房貸利率達 1.864%至 1.935%，2 房 2.2%起跳，第 3 房可達 2.345%；利率走揚使民眾購屋負擔增加，加上居住正義話題正熱，選前房市管制措施難以鬆綁，這些因素促房市量縮、價緩跌。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則說，房市在經濟不好、利率走揚、房價高漲及民眾收入未顯著提升等負面因素之下，早已「多重器官衰竭」，再補上平均地權條例一槍，就算打擊幅度不如預期大，也是雪上加霜。

「未來房市風貌可能改變」，徐佳馨補充，新制上路之下，預售屋閉鎖期至少 7 年起跳，原本靠預售屋炒高價格、翻倍賺的難度大增，預測買方將往成屋走，建商推案習慣轉為先建後售，小建商則被迫退場，「沒有利空出盡這回事」；她認為，房市向下的方向不變。

（作者：潘姿羽；首圖來源：）