霍華馬克斯：商用不動產貸款違約是銀行最大疑慮

之前曾預見金融海嘯和達康泡沫、備受尊崇的價值投資大師霍華馬克斯（Howard Marks）警告，銀行面臨的最大疑慮，應是放款給商用不動產（CRE）可能衍生的問題，尤其是商辦大樓。

馬克斯17日透過備忘錄指出，利率上升、經濟可能衰退、信用環境收緊，再加上疫情改變工作型態，壓抑辦公大樓需求，都不利商業不動產。

馬克斯認為，矽谷銀行（SVB）等銀行倒閉，不太可能引爆信用危機，卻可能成為導火線，新創業者未來幾月的籌錢難度可能增加。另外，區域及社區銀行恐面臨更嚴厲的檢視，存款也會進一步外逃，主因客戶把錢轉移至貨幣市場基金及大型銀行。

他說，由於這些銀行是商業不動產市場的主要融資機構，預測辦公大樓開發商、實體零售店、甚至是集合式住宅，都可能因此面臨壓力。

馬克斯指出，4.5兆美元的商業不動產未償貸款中，美國當地銀行約持有40%、面值約1.8兆美元。相較之下，美國銀行的總資產目前約超過23兆美元。

馬克斯說，由於銀行的槓桿程度很高（總股權資本為2.2兆美元、約總資產9%），銀行平均持有的商業不動產貸款額，等同於資本的100%。這意味著，一旦商業不動產貸款出現減損，銀行的資本也會等比例下降，令銀行陷入資本不足的窘境。

不過，馬克斯提到，這不代表商業不動產貸款出現違約問題時，銀行一定會面臨虧損，主要還是得看貸款價值比（loan-to-value）。MarketWatch報導，銀行會運用貸款價值比評估曝險度，這項指標也是銀行、地主協商的依據。

最後，馬克斯在備忘錄指出，沒人知道銀行是否會因商業不動產貸款面臨虧損、或規模有多大，但貸款違約事件非常可能出現在新聞頭條，這也許會嚇到銀行、干擾融資與再融資程序，進一步拉高風險。

Business Insider報導，房地產投資機構Carroll執行長Patrick Carroll甫於13日接受CNBC專訪時表示，大量商業不動產貸款將在接下來幾年到期，市場擔憂景況可能相當危急。他警告，雖然集合式住宅等部分商用不動產可能安然無恙，辦公大樓、旅館等等卻可能遭「摧毀」，嚴重程度至少會跟2008~2009年相當。

（本文由 MoneyDJ新聞 授權轉載；首圖來源：pixabay）