2024 房價漲不動，房地美：但更多年輕購屋者被擠出市場

美國房價漲不停，3 月房地美預期今年降息前景下，房價有望繼續上漲，但最近修正最新展望，2024 和 2025 年價格僅上漲 0.5%，比 3 月預測大幅下修。 

3 月美國房地美預測 2024 年房價上漲 2.5%，2025 年上漲 2.1%，聯準會最早可能夏季開始降息，抵押貸款利率第二季維持 6.5% 以上，然後下半年下降，雖然美國房屋供應仍短缺，但「更多首購族湧入房地產市場」繼續推高房價。

短短一個月，現在房價漲幅遭大幅下修，因 4 月美國抵押貸款利率漲幅為半年最大，30 年期固定利率抵押貸款去年 12 月後首次突破 7% 門檻，房屋銷售增長陷入困境，成為房地美大幅下調房地產市場前景的主要催化劑。

房價緩漲但房貸利率回升

1981~1996 年出生者等了多年合適購屋時機，卻遇到 2008 年金融危機及 COVID-19 大流行。房地美 4 月聲明，抵押貸款利率更長時間內保持高位，雖然很大部分千禧世代不想再等了，但住房需求強勁，面臨高抵押貸款利率和缺乏可供出售房屋的挑戰，還不清楚有多少購房者能承受不斷上漲利率，預測 2024 年房屋銷售總量保持 500 萬套以下。

千禧世代購屋者被擠出市場

許多潛在購屋者被擠出市場。全國房地產經紀人協會 (NAR) 18 日成屋銷售報告顯示，3 月成屋銷售較 2 月下降 4.3%，與一年前比下降 3.7%。銷售下降價格卻攀升，2~3 月房屋銷售價格中位數上漲 4.8%，達 393,500 美元。

穆迪分析 (Moody′s Analytics) 符合房地美 (Freddie Mac) 預期，2024 年房屋銷售量保持低位，因極低住房負擔力及銷售庫存減少，限制幾個月內房屋銷售。

房地產市場最糟糕的時刻

Redfin 執行長 Glenn Kelman 稱房地產市場景況從未見過，金融危機時房市呈銷量與價格同步下降，直指「一個問題解決另一個問題」，通常銷量下降，價格也會下降，然後銷量就會增加，是個正循環。

但現在利率上升，銷量下降，房價也沒有跟著下降，高房價和抵押貸款利率使許多美國人無法擁有房產，即使其他經濟蓬勃發展，但房地產市場衰退，是「最糟糕狀況」。經濟學家普遍預期美國房市供給與需求面皆遭高房貸利率衝擊，導致屋主惜售和潛在買家被迫退出市場，今年房價可能持續攀升，但漲勢將放緩。

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(首圖來源：Unsplash)