房市受惠股市持續創新高,以及新青安房貸的推動,房市買氣持續熱絡,但根據內政部統計,全國每戶人口數量仍持續減少當中,今年 4 月底平均每戶僅剩 2.52 人,改寫歷史新低,主要都會區中又以台北市平均一戶 2.35 人最少,最多的則是台中市的平均一戶 2.67 人,而若比較過去四年的變化,以台中市平均每戶減少 0.14 人居六都之冠。
安新建經執行經理劉易昌指出,近期房市買氣雖好,卻集中在特定產品,比較受歡迎的物件類型有「總價低」、「學區好」與「含積量高」三大特質,自新青安房貸上路,優惠貸款上限為 1,000 萬元,若以貸款 8 成估算,可購買總價 1,250 萬元物件,使這個總價帶被視為「新青安完全受惠區」,因此詢問度與成交量都很大。
劉易昌表示,現在房市如同「冰與火之歌」,受歡迎的物件類型主要有「總價低」、「學區好」、「含積量高」三大特質,其中學區宅受少子化影響,多數父母願意集中資源栽培小孩,恰逢今年龍年因素,總計有近 23 萬滿 12 歲的龍子龍女們即將升國中,因此讓學區宅買氣超熱。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,平均每戶人口減少成為趨勢,統計發現包括三代的比例減少、核心家庭的比例減少,單親的比例略增,變化最顯著的就是單人戶的數量大幅增加,影響主因當然是單身的人變多,除不婚不生者外,另一種可能與人口老化,喪偶導致變成單身增加有關,但從人口結構的變化來看,小宅的需求仍會持續存在。
內政部戶量統計顯示,1991 年平均每戶人口 3.94 人,2009 年跌破每戶平均 3 人,每年維持穩定減少表現,今年平均每戶 2.52 人改寫新低,主要都會區以北市的平均戶量最少,平均僅約 2.35 人,北市也是小宅最早開始興盛的區域,其次則是高雄市的 2.37 人,人口結構較年輕的台中市平均一戶 2.67 人,桃園市則是平均一戶 2.55 人。
若比較近年戶量變化,變化減少最多的是台中市由 2020 年的 2.81 人減少至 2.67 人,可能與住宅型態逐漸由大家庭透天轉為集合式住宅有關,另一方面新房子蓋好後,除搬遷出去住也會分戶設籍,才能享有一些自用住宅的優惠,導致平均戶量減少,桃園市則是由 2.68 人減少至 2.55 人。
曾敬德表示,小宅興起背景一方面當然是因為房價高漲,開發商因單價上揚壓縮空間坪數,控制總價來吸引消費者,另一方面也是因為每戶的人口數量減少,降低大家對於空間的需求,若從未來趨勢來看,兩房產品仍是現在賣最快的產品,小宅化的趨勢仍在發展當中。
房市看似火熱,但仍有特定產品買氣冷清、不易求售,如高總價、大坪數的住宅,以及特定商圈的店面,劉易昌直言,台灣房價已漲多,高總價高風險,小坪數、低總價住宅風險相對較低,目前較多人願意追價買進。
針對還未進場且仍在觀望的買方,劉易昌建議,除考量自身金流外,慎選有剛性需求標的較為穩妥;若手上有多間房,正考慮於此時賣屋,可把握這一波趨勢,將資產重新規劃配置,確保手上資產部位體質健全。
(首圖為安新建經執行經理劉易昌,來源:安新建經)