全球一線城市的精華區房租高漲，已經成為都市發展的共同難題，即使是高收入的雙薪家庭，想要在東京市中心找到容納一家人的理想居所，也變得越來越困難。根據最新數據，東京 23 區公寓平均租金持續攀升，每平方公尺租金已經突破 5,000 日圓。面對這股居住壓力，東京都政府近期祭出創新都市更新紅利，試圖用策引導民間開發商的力量，翻轉市中心的居住生態。
這項新政策核心在於，首度允許開發商透過異地興建或翻新平價住宅的方式，來換取精華地段主案的容積率大放寬。這項政策轉變，成功吸引住友不動產與東急不動產等日本地產龍頭積極響應，也為都市更新政策開啟全新一頁。
破天荒的跨區容積紅利
以前東京政府為了鼓勵民間企業提升都市生活品質，本來就設有放寬建築容積率上限的獎勵制度，但開發商必須在本案建築的周邊提供公共貢獻，如開闢公共開放空間、規畫與地下鐵車站的直通聯絡道等。
這次新政策打破空間限制，將平價住宅供給納入公共貢獻範疇，且允許開發商在不同地點進行。只要開發商承諾提供低於市價大約20%的平價住宅，政府就會大幅拉高市中心商辦或豪宅主案的容積率。
這項誘因對開發商有極大的商業價值。以住友不動產為例，預定在中央區築地一帶興建兩棟各為29層與31層的超高層大樓，交換條件為住友不動產承諾翻新中央區其他老舊公寓，提供約50戶、面積40~50平方公尺的平價住宅，專門租給新婚夫婦與育有嬰幼兒的家庭，並配有托育支援設施。用這項跨區貢獻，築地主案的容積率上限就能從600%直接暴增至1,350%，且新政策預定年內就會拍板定案。
同樣的模式也複製到澀谷區。東急不動產規劃在澀谷神南地區興建一棟24層高的大樓，同時也考慮翻新澀谷區其他現存老舊建築建造平價住宅，就能使新大樓容積率上限，從約600%大幅放寬到1,230%。
活化閒置房產與減輕雙薪家庭負擔
筆者認為，這項政策展現極高的施政智慧，同時解決東京不動產市場的兩大痛點：頂級地段商辦容積不足，以及市中心周邊老舊公寓與空屋閒置問題。
開發商不需在寸土寸金的黃金地段硬擠出空間蓋社會住宅，而是收購、翻新精華區周邊、通勤時間一小時內的老舊閒置公寓，不僅有效活化市區的邊緣資產，避免淪為治安死角，也給年輕新婚夫妻或育兒家庭有更多平價住宅選擇，且有大企業翻新與管理品質保證，加上增置托育設施，也能減輕年輕家庭在市中心生活的經濟壓力。
都市發展往往容易陷入兩極化拉扯，一方面要維持國際競爭力，需不斷開闢高級商辦商圈；另一方面又要顧及居住正義，避免市中心徹底仕紳化，導致基層工作者與年輕家庭遭驅逐。
筆者觀察東京都政府的這項措施，發現它找到讓公私部門共贏的動態平衡。政府不需動用公帑蓋社會住宅，而是把精華區空間容積轉成政策籌碼；民間開發商也得到更可觀的開發利潤，代價是承擔照顧城市中產階級的社會責任。
除了大企業個別開發案，東京政府甚至計畫另一項新制度，將來一般住宅大樓只要開發時納入一定比例的平價住宅，就能獲得容積放寬。這種政策驅動、民間巨頭插旗的平價住宅潮，正悄悄為高熱度的東京房市注入永續均衡的全新動能。這項創新的公私合作模式，相當值得其他面臨高房價困境的國際大都市借鏡。
（首圖來源：Unsplash）
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