房地合一 2.0 將實施,6 大重點一次看懂

作者 | 發布日期 2021 年 04 月 09 日 17:40 | 分類 財經 , 金融政策 Telegram share ! follow us in feedly


堪稱是打炒房殺手鐧的房地合一 2.0 於 4 月 9 日立法院三讀通過,3 月 11 日行政院會通過至今,短短 1 個月修法完成,政府抑制炒作歪風蓄勢待發,房地合一 2.0 即將在 7 月 1 日上路,修法重點、適用範圍、實施時程以及對投機客、自住族影響等六大重點一次掌握。

一、房地合一是什麼?

房地合一為 2016 年上路的房地交易新稅制,與作為「持有稅」的房屋稅不同,性質屬交易稅,出售房地才須申報,有獲利得進一步繳稅,凡 2016 年後取得房地,出售時均得適用。

與房地交易舊制差異在於,需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅,為更健全的稅制設計,並自有一套適用稅率規定,並對「短期交易」課以 35% 或 45% 重稅。

二、房地合一 2.0 版與 1.0 版差異為何?

房地合一 1.0 版上路 5 年多,因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市,2.0 版預計今年 7 月 1 日上路,前後差異有 4 大重點。

1. 拉長「短期交易」重稅期:由持有 1 年內出售課 45%,延長至 2 年內,並將持有逾 1 年、未滿 2 年課 35% 規定,拉長為持有逾 2 年、未滿 5 年。

2. 提高境內企業稅率:由原本出售房地一律課 20%,改為需適用「短期交易」重稅,持有逾 5 年以上出售,稅率才能回到 20%。

3. 課徵對象納入預售屋:持有 5 年內出售都得適用重稅,在預售屋一般持有期間僅 2 至 3 年情況下,效果等於一網打盡,只要轉賣預售屋獲利,就得負擔 35% 或 45% 稅負。

4. 補足 1.0 版避稅漏洞:新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時,交易額度若超過總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額 50% 以上是由國內房地構成,也得納入 2.0 版課稅,防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。

並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限,及明訂未能提供費用證明文件情形,只能以成交價 3% 作為費用,上限新台幣 30 萬,避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。

三、房地合一 2.0 版的適用範圍、上路時程?

2.0 版適用範圍與 1.0 版一致,為 2016 年後取得房地,不過在上路日、也就是今年 7 月 1 日後出售案件,才須以 2.0 版課稅,若在 7 月前賣屋,仍可適用 1.0 版規定。2016 年後取得、先前已出售並以 1.0 版課稅的交易案件,完全不受 2.0 版上路影響,不會回溯補稅。

四、房地合一 2.0 主要影響對象為何?對自住族是否有影響?

2.0 版修法重點在打擊短期炒作獲利者,一般買房後長期持有的自住族,不受影響;若為自住房地持有並設籍超過 6 年出售,稅率僅10%,並有免稅額度 400 萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋,只要沒獲利,也不會被課以重稅。

五、是否有特定出售房地情形,可排除適用「短期交易」重稅?

為避免傷及無辜,設有多項排除條款,例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間 5 年以內房地,或以自有土地與營利事業合作興建房屋,5 年內出售,均可適用 20% 稅率。

至於何謂「非自願因素」,現行僅就個人訂有 6 種排除情形,如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等,後續財政部將針對企業、預售屋特性,訂定排除情形並對外公告。

此外,為避免影響房屋供給、都更進程,放寬建商興建房屋完成後首次出售房地,以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地,在 5 年內第一次移轉登記,也可適用較低的 20% 稅率課徵。

六、房地合一 2.0 上路後,是否會產生稅損?

財政部評估,上路初期,交易量將下滑,造成所得稅淨稅損 4.74 億元,其中企業部分因稅率提高,營所稅將微增 0.71 億元,個人綜所稅則有稅損 5.45 億元;但以中長期觀察,稅收將緩步回升。

(作者:吳佳蓉;首圖來源:shutterstock)

延伸閱讀: