堪稱是打炒房殺手鐧的房地合一 2.0 於 4 月 9 日立法院三讀通過，3 月 11 日行政院會通過至今，短短 1 個月修法完成，政府抑制炒作歪風蓄勢待發，房地合一 2.0 即將在 7 月 1 日上路，修法重點、適用範圍、實施時程以及對投機客、自住族影響等六大重點一次掌握。
一、房地合一是什麼？
房地合一為 2016 年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡 2016 年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以 35% 或 45% 重稅。
二、房地合一 2.0 版與 1.0 版差異為何？
房地合一 1.0 版上路 5 年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0 版預計今年 7 月 1 日上路，前後差異有 4 大重點。
1. 拉長「短期交易」重稅期：由持有 1 年內出售課 45%，延長至 2 年內，並將持有逾 1 年、未滿 2 年課 35% 規定，拉長為持有逾 2 年、未滿 5 年。
2. 提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課 20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾 5 年以上出售，稅率才能回到 20%。
3. 課徵對象納入預售屋：持有 5 年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅 2 至 3 年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔 35% 或 45% 稅負。
4. 補足 1.0 版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額 50% 以上是由國內房地構成，也得納入 2.0 版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價 3% 作為費用，上限新台幣 30 萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一 2.0 版的適用範圍、上路時程？
2.0 版適用範圍與 1.0 版一致，為 2016 年後取得房地，不過在上路日、也就是今年 7 月 1 日後出售案件，才須以 2.0 版課稅，若在 7 月前賣屋，仍可適用 1.0 版規定。2016 年後取得、先前已出售並以 1.0 版課稅的交易案件，完全不受 2.0 版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一 2.0 主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0 版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過 6 年出售，稅率僅10%，並有免稅額度 400 萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間 5 年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5 年內出售，均可適用 20% 稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有 6 種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在 5 年內第一次移轉登記，也可適用較低的 20% 稅率課徵。
六、房地合一 2.0 上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損 4.74 億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增 0.71 億元，個人綜所稅則有稅損 5.45 億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
（作者：吳佳蓉；首圖來源：shutterstock）
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