與幾年前相比，中國人投資美國房地產難度越來越大。繼拜登政府 12 月初宣布將打擊現金買房洗錢，特別是商業和住宅地產全現金交易後，《華爾街日報》披露，拜登總統力求推動的「重建美好未來」（Build Back Better）法案有項條款規定，將對某些國家的投資者從美國商業房地產獲得的利潤徵稅 30%。同時中國政府為防範新冠疫情採取「鎖國」措施及對外匯流出嚴格控制，都抑制中國公民投資美國房地產的意願。
《華爾街日報》12月21日報導，美國政府通常對部分國家投資者從美國商業地產獲得的利潤徵收高達30%稅金。據美國1980年法律，有幾十國基金和富翁須在美國繳納所得稅和本國稅收之外，還要為持有的美國房地產商業利潤支付高達30%稅金。
過去許多海外買家能透過涉及海外實體貸款的複雜手法規避不針對美國公司的稅款。
「重建美好未來」法案條款可能會改變避稅行為。法案11月美國國會眾議院通過，但參議院仍臨不確定性。如果法案最終通過且此條款保留，將為美國增加數十億美元稅收；但業主擔心，也會導致外國投資美國商業地產減少。據統計，外國實體過去十年共買入價值2.26兆美元的美國商業房地產，約占同期總銷售量14%。
▲ 美國總統拜登。（Source：Flickr/Gage Skidmore CC BY 2.0）
稅收影響可能影響到辦公大樓、旅館和購物中心價格。這些投資目標多位於美國大城市。近年特別2008年全球金融危機後，美國房地產市場的歐洲、亞洲和中東投資者蜂擁而至，吸引他們的是美國較高收益率、穩定的美元和房地產業穩定回報的聲譽。
尚不清楚擬議中的法律變化將如何影響中國投資者投資美國商業地產意願。《華爾街日報》報導，新法主要影響與美國沒有稅收協定國家的投資者。美國與中國1984年簽署所得稅避免雙重徵稅和防止逃漏稅協定，第七條對不動產所得已有界定。
紐約天驕資產管理公司負責人郭亞夫認為，新規定可能對中國投資者影響不大，因為要來的「早就來了」。他說：「中國真正有錢的，如上市公司高層，我估計要來早都來了。」
郭亞夫表示，即使沒有規定，中國人對美國房地產的熱情也大不如前，主要是中國政府近年來對外匯流出嚴格管控。
他說：「中國現在對外匯管控無論力度還是管理都高許多，資金能到海外投資房地產的機率不斷縮小。」
另一方面，拜登政府表示要打擊「罪犯、貪污犯和其他人」用現金買房洗錢的行為──這是美國主辦的全球民主峰會廣泛全球反腐敗行動的一部分。
美國財政部副部長阿德耶莫最近在華盛頓智庫布魯金斯學會發言時承諾，將「積極」推動打擊可疑的全現金房屋交易，加強執法並與盟友合作。他說：「房地產市場有可能成為犯罪分子、貪污犯和其他尋求存放腐敗收入者的避風港。」他也指出，目前法律允許人們匿名開公司，執行隱藏資金來源的全現金房地產交易。
據美國全國房地產經紀人協會數據，全現金房地產交易約占美國所有房屋銷售三分之一。據非營利組織全球金融誠信組織估計，過去5年，透過美國房地產市場洗錢的金額達23億美元。
郭亞夫表示，新政策和規定實際對中國買家影響有限，因美國的中國籍移民申請門檻越來越高，加上近年美中關係趨緊，中國富翁越來越多選擇英國和加拿大等國移民。他說：「中國人來美國辦綠卡的時間、投資移民的時間、等待時間都比其他國家公民長很多。美國投資移民的吸引力也下降非常多。」
商業數據統計機構Statista數據，中國人購買美國住宅地產成交量2017年達最高40,600筆，2019年驟降至19,900筆。2021年截至8月31日，中國買家購置的美國住宅房產數量僅6,300筆。
新冠疫情導致國際旅行禁令也成為制約中國人購買美國房產的主因。「現在連旅遊都不能來了還怎麼買房。」郭亞夫說：「買了房子總得來看看吧？」
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