全球房產大幅衰退，現在是低失業率撐著

疫情過後，投資變得空前迷人，股市、加密貨幣、不動產幾乎都飆漲，特別房市，去年底前全球房地產還非常樂觀，但不到 12 個月，情況完全不同，隨著升息、通貨膨脹造成實際收入下滑、資產縮水，全球大部分城市房地產泡沫風險愈來愈高。

《金融時報》引述牛津經濟研究院 (Oxford Economics) 分析指出，疫情後低利率與龐大現金儲蓄，推升從挪威到紐西蘭等 41 國房價飆漲，對許多人而言去年都曾出現買房的美好幻想與衝動。

但今年開始，通貨膨脹、利率上升，甚至 OECD 還預測實際工資可能 12 個月內下降，買房美夢成為惡夢。最大問題仍是貸款負擔愈來愈重。現在美國 30 年貸款約 7%，是 2008 年以來最高，加上前兩年房屋成本上漲，現在典型房產每月抵押貸款成本從 12 個月前 1,700 美元上升到 2,600 美元。

英國計算到 2023 年底，五分之一家庭抵押貸款可能會在 12 個月內飆升超過 5,000 英鎊。經濟學家預測 2023 年英國房價暴跌，各大機構預測範圍從 4.4%~12%。很多國家都有類似模式，歐元區抵押貸款費用升至近期最高，預期歐元區房價增長急劇下降，2023 年底可能轉為負增長。紐西蘭、加拿大、挪威城市第三季房價也出現雙位數暴跌。

「房地產不會重演金融危機模式」

瑞銀 (UBS) 調查 25 個城市發現有 9 個城市可能面臨房地產泡沫，多倫多、法蘭克福、香港和慕尼黑是房價泡沫風險最高城市。牛津經濟研究院預估，這場房地產成長減速可能是 2000 年以來規模最大，且超過一半國家房價可能出現 2009 年崩潰模式。

國際貨幣基金組織 (IMF) 研究，政策利率每增加 100 個基點，就會導致房價增長下降 1.5%~2%。隨著房地產市場放緩，牛津經濟研究院預估，幾乎所有國家經濟都將在 12 個月內放緩，稱市場處於溫和下跌和大幅下跌之間，「是 2007~2008 年後最令人擔憂的房地產市場前景」。

國際貨幣基金組織警告，全球房地產市場處於臨界點，且不只發達國家麻煩，最嚴重情況，三年內發達經濟體房價可能下跌 10%，但新興市場住房成本可能下降達 25%。

不過分析師樂觀認為，多數大型經濟體房地產市場不會重演金融危機模式，當時許多工業化程度最高國家住房成本從 2007 年最高點下降 13% 至 2012 年最低點。主要差別是現在家庭債務佔收入比較低，以及失業不像金融危機後極端。牛津經濟研究院認為，失業率仍然很低，價格下滑可能會受限制，交易量低時成凍結狀態。

• The international housing market is heading for a brutal downturn
• This chart shows the cities with the highest risk of a housing bubble

(首圖來源：Pixabay)