遠距工作與高利率，市場估美國商業地產價值將再崩 50%

疫情結束，在家工作和混合工作的趨勢持續存在，隨著公司減少使用的辦公空間，許多美國大城市的辦公室空缺率仍然很高。市場估計，美國辦公大樓市場價格仍在下滑，一些房產的價格跌幅可能比最近的交易更嚴重。

遠距工作已成為許多辦公公司的日常工作，而消費者也習慣於線上購物，倫敦、洛杉磯和紐約等城市充斥當地人不再想要或不需要的建築。市中心摩天大樓和大型購物中心的價值可能需要更長的時間才能反彈，隨著超低利率時代的結束，如果找不到租戶，房東和貸款人將面臨比之前週期更慘重的損失。

全球大部分城市的商業地產都面臨崩潰邊緣。MSCI 估計，倫敦約 50% 的商業房地產資產現在價值低於收購時的價值。紐約的情況相對較好，約有五分之一的物件賠錢。MSCI 數據顯示，第三季歐洲和美國已完成交易的價值較去年同期下降 50% 以上。

最近的交易結果讓市場很難恢復信心。洛杉磯一棟辦公大樓的售價比 2018 年的價格低 52%。就在這比交易前幾天，洛杉磯第三高辦公大樓的售價比 2014 年的價格低 45%。辦公室約佔整個商業房地產市場的五分之一。

市場估計，現在商業地產價值還會再下跌 50% 之多，辦公室市場將在 2024 年出現下一輪下跌。南加州大學、哥倫比亞大學、史丹佛大學和西北大學的研究人員研究稱，美國商業房地產行業面臨自 2008 年以來最嚴重崩潰的風險。報告估計，由於升息和遠距工作導致房產價值下降，所有商業房地產貸款的 10~20% 最終可能會違約，銀行可能會損失約 1,600 億美元。

亞洲只有日本、印度成長

在亞洲，從新加坡到韓國，投資者都迴避涉及辦公大樓、購物中心和其他商業資產的房地產交易。商業房地產和投資管理公司仲量聯行 11 月發布的報告顯示，第三季亞太地區商業房地產投資活動年減 22%，是 2010 年第二季以來的最低季度總額。MSCI Real Assets 表示，亞太地區商業房地產交易量較 2022 年第三季下降 37%，連續第六季下降。

MSCI 追蹤價值 1,000 萬美元或以上的商業房地產和投資組合，而仲量聯行則監控超過 500 萬美元的交易價值，兩家公司的房地產交易均出現放緩，唯有日本受惠異常低利率環境，就交易量和交易數量而言，日本是今年前 9 個月亞太地區最大的商業房地產市場。另外一個熱絡的市場就是印度。