全球 8 月初爆發股災,台股暴跌 1800 點後展開強勁反彈,房市需求仍穩定,但各銀行房貸逼近滿水位,央行下達房貸「減降令」,房貸審核趨嚴、利率拉高、成數降低、排隊等撥款狀況頻傳,導致 8月房市交易量月減 23%,年減 8%,全台房市降溫。
根據永慶房產集團統計,觀察 2024 年 8 月價量變化,六都和新竹縣市交易量,台北月減 18%、新北與新竹縣市均減少 26%、桃園與高雄均月減 28% 最多、台中月減 22%、台南減少 15%,整體房市受到衝擊。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,8 月因適逢傳統民俗月與暑假出遊旺季,排擠看屋、購屋行程,原本就是房市淡季,但對房市交易殺傷力最強的仍是近期的銀行「限貸令」,銀行「以價制量」挑選客戶、排隊撥款、貸款利率上調、成數下降等方式讓房貸減量,銀根緊縮無法舒緩。
陳金萍說明,全台房市交易量年減 8%,台中是唯一年增的都會區,成長約 2%,其餘六大都會區均量縮,其中台北年減 12%、新北量縮 7%、桃園年減 11%、新竹縣市減少 13%、台南與高雄則分別年減 2% 與 18%。
陳金萍指出,內政部統計,今年 1~7 月全台建物買賣移轉棟數 21.05 萬棟,年增 27.9%,今年前 7 月交易量已達去年全年建物買賣移轉棟數的 7 成,「量增」格局應無懸念,但房貸鬧錢荒的狀況年底前難有轉圜空間,影響今年房市交易量表現,建物買賣移轉棟數年增率預期後續將逐月收斂。
中信房屋總經理張世宗指出, 8 月正值民俗月,許多民眾都會盡量避開此期間進行買房或交屋,再加上銀行限貸令及股市震盪的衝擊,購屋民眾變得更加謹慎,市場觀望氛圍加重,看屋人潮大幅減少,交易量自然也隨之下降。
張世宗表示,觀察區域表現,六都交易量增減互見,台北市的房價位於全台之最,購屋門檻相對較高,購屋民眾需要的貸款金額較大,銀行收緊房貸資金後,許多自備款有限的購屋民眾被迫延宕置產計劃,直接導致台北市交易量縮減。
張世宗分析,現在很多銀行已自主升息、自主限貸,購屋民眾「求貸無門」,解約現象頻發,成屋交易量已出現緊縮徵兆,整體而言,從現在到年底的市場氛圍恐怕不如去年同期那麼熱絡,交易量的年減幅度恐將加大,若狀況持續,賣方市場有可能逐步轉變為買方市場,房價漲勢將有所趨緩。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,雖然央行強調目前沒有限貸,但銀行放款速度減緩,8 月許多交易受到貸款不順,交易急煞,案件協調溝通時間拉長,進度受影響,尤其又以雙北總價高,貸款需求量大,影響最深,而中南部總價低,現金交易比例高,因此影響比北部略低一點。
中央大學台灣經濟發展研究中心發布「未來半年購買耐久性財貨時機」指標,「購買房地產時機」指標部分,本月為 106.33 點,月減 0.67 點,顯示購屋意願降溫。張旭嵐分析,央行理監事會議,外界擔心仍會干擾房市,但現在因央行示警和銀行自律後,資金面已讓市場交易熱度受到抑制。
(首圖來源:永慶房屋)