25 年後普通房要百萬美元，研究：千禧世代退休後將面臨財富差距

千禧世代在規劃退休生活時，可能需要為截然不同的房地產市場做好準備。根據美國房地產經紀人協會 (NAR) 首席經濟學家最新預測，到 2050 年，全美房價中位數將達到 100 萬美元，屆時千禧世代也將達到傳統的退休年齡，有房者和租屋者將面臨很大的財富差距。

根據房地產網站 Realtor.com 數據顯示，5 月美國現有房屋的銷售價格中位數接近 43 萬美元，比上月上漲超過 2%。早在 1990 年，全美房價中位數只有 9 萬美元。即使是像舊金山這樣歷史上房價很高的市場，1990 年的房屋中位數價格也只有 25 萬美元。該機構預測，大約 25 年後，全美獨棟住宅房價中位數將達到 100 萬美元。

Zillow 的數據顯示，美國所有臥室數量和房產類型的平均月租金為 2,006 美元，比上月上漲 6 美元。過去十年，美國平均租金累計上漲約 54~66%。這項長期預測凸顯美國人累積房屋淨值和繼續租屋之間的差距，將日益擴大。

雖然 NAR 對 2050 年的預測帶有推測性質，是基於房價每年穩定成長 3~4% 的假設，他們認為，短期房價只會溫和上漲，可能只有 1~3%。同時明確表示不認為今年會出現經濟衰退，抵押貸款利率將維持相對穩定，全年平均利率為 6.5%。今年成屋銷售將成長 4%，較 2025 年創下的 30 年低點略有反彈。

房主繼續累積財富

如果美國房價真的像經濟學家推估的那樣，到 2050 年全國獨棟住宅中位價接近 100 萬美元，那麼最大的影響不是房子變貴，而是有房家庭和無房家庭的財富差距，可能會擴大到前所未見的程度。

目前其實已經看得到這個趨勢。美國聯準會資料顯示，屋主家庭的中位淨資產約 39.6 萬美元，租屋家庭的中位淨資產約 1 萬美元，差距接近 38 倍。租屋的人，除非他把每年省下來的頭期款、維修費、房產稅全部投入股票，而且投資報酬率足夠高，否則財富累積通常落後於屋主。問題是大部分人會按時繳房貸，但不一定能按時投資，房貸有強制儲蓄效果，投資則需要很強的紀律。

即使不買，等繼承，上一代擁有的房產價值也會帶來很大的財富差距。台灣目前約有 80% 以上家庭擁有自有住宅，所以未來大部分家庭多少都可能繼承到房產，但差別在於，繼承的是台北市一戶價值 5 千萬元的房子，還是偏鄉一戶價值 500 萬元的房子。隨著房價分化兩極化，房地產代際傳承的財富落差，也會愈來愈大。

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